Zweckentfremdung (Miete) / 3.3 Umwandlung von Wohnraum

Keine Zweckentfremdung war nach der früheren Rechtsprechung

• die Umwandlung eines Wohnraums in einen Nebenraum, insbesondere einen Baderaum;
• wenn Wohnraum, der nach dem 31.5.1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus anderen als Wohnzwecken dienenden Räumen geschaffen wurde, zu anderen als Wohnzwecken vermietet wird.

Umwandlung von Wohnraum in Geschäftsraum

Den in der Praxis bedeutsamsten Fall der Zweckentfremdung bildet die Umwandlung von Wohnraum in Geschäftsraum. Hier wird der Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt. Hierfür müssen nicht einmal die Räume baulich umgestaltet werden. Wird Wohnraum als Geschäftsraum genutzt, hängt die Genehmigungspflicht von der Intensität der Nutzung ab. Wenn also die Wohnraumnutzung aufrechterhalten wird und die Räume lediglich gewerblich mitbenutzt werden, ist dies nicht als Zweckentfremdung anzusehen. Eine Zweckentfremdung liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn die Räume einer Wohnung zu nicht mehr als der Hälfte ausschließlich zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt werden.

So bedarf es keiner Genehmigung, wenn ein Wohnraum ohne Aufgabe der Wohnnutzung z. B. zu Heimarbeit oder zu Klavierunterricht genutzt wird. Auch die Nutzung einer Küche für Versuche im Rahmen einer Habilitationsschrift ist nicht als Zweckentfremdung anzusehen. Das Gleiche gilt für sonstige private Nutzung der Räume für kulturelle, wissenschaftliche oder künstlerische Zwecke. Wird allerdings durch die gewerbliche oder berufliche Tätigkeit das Wohnen ausgeschlossen, bedarf es hierzu einer Genehmigung.

Leerstand

Während das BayObLG mit überzeugender Begründung das Leerstehenlassen von Wohnraum nicht der Zweckentfremdung zuordnet und darin keine Zuwiderhandlung gegen das Verbot erblickt^[1] und der BayVerwGH den Abbruch eines Gebäudes gleichfalls nicht als Zweckentfremdung ansieht^[2], nehmen das BVerfG^[3] und das BVerwG^[4] den entgegengesetzten Standpunkt ein.

Für Verwaltungsstreitverfahren, die Genehmigungen der Zweckentfremdung von Wohnraum betreffen, muss deshalb davon ausgegangen werden, dass der Abbruch und das dauernde Leerstehenlassen von Wohnraum dem Zweckentfremdungsverbot unterliegen.

Seit der Grundsatzentscheidung des BVerfG ist geklärt, dass das Zweckentfremdungsverbot weit auszulegen ist und hierunter auch das Leerstehenlassen von Wohnraum fallen kann. Wohnraum wird nämlich, solange er leer steht, nicht entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt. Voraussetzung ist zunächst, dass es sich um Wohnraum handelt, der dem Bestandschutz des Art. 6 MietRVerbG unterliegt. So bedarf es keiner (weiteren) Genehmigung, wenn Wohnraum leerstehen gelassen wird, für den bereits eine Abbruchgenehmigung erteilt worden ist.

Entsprechend dem Zweck des Bestandschutzes für Wohnraum muss die Verhinderung der Wohnnutzung über eine bestimmte Dauer anhalten. So ist es bei einem Mieterwechsel häufig nicht möglich, den Auszug des einen Mieters mit dem Einzug des neuen Mieters nahtlos aneinanderzureihen. Hier steht Wohnraum leer, ohne dass der Vermieter in irgendeiner Weise beabsichtigt, den Wohnraum dem Markt zu entziehen. Die Länderregelungen tragen dem Rechnung und sehen eine Genehmigungspflicht grundsätzlich erst dann vor, wenn der Wohnraum mehr als 3^[5], 4^[6] oder 6 Monate^[7] leer steht. Das Leerstehenlassen von Wohnraum, den der Eigentümer selbst nutzt oder zu nutzen beabsichtigt, und sei es auch nur zeitweise (aktueller oder potenzieller Eigenbedarf), unterliegt keiner Genehmigungspflicht.

Wichtig

Dauerhafter Entzug vom Wohnungsmarkt

Erforderlich ist, dass der Wohnraum auf Dauer einer vorhandenen Nachfrage entzogen werden soll; dies ist nicht der Fall, wenn der Verfügungsberechtigte trotz objektiven Leerstands beabsichtigt, den Wohnraum selbst zu nutzen (potenzieller Eigenbedarf).^[8]

Ausschließlichkeitsgebot

Das Zweckentfremdungsverbot greift nur dann ein, wenn Wohnraum ausschließlich zu anderen als Wohnzwecken verwendet oder überlassen wird. Darauf, ob beim Zusammentreffen mehrerer Arten der Benutzung eines Raums die eine oder die andere überwiegt, kommt es nicht an.

Bloßes gelegentliches Übernachten in zu gewerblichen Zwecken ausgestatteten Räumen stellt jedoch keine Nutzung zu Wohnzwecken mehr dar.^[9]

Achtung

Bei Abbruch eines Gebäudes

Zum Begriff der Zweckentfremdung gehört auch der Abbruch eines Gebäudes. Er stellt den intensivsten Eingriff in den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Wohnraum dar. Für den Abbruch eines Gebäudes bedeutet das, dass neben der baulichen Abbruchgenehmigung zusätzlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich ist.

Ebenso fällt die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen i. S. d. WEG nicht unter das Verbot. Hier wird lediglich eine Aufsplitterung der Eigentumsverhältnisse vorgenommen, ohne dass die Zweckentfremdung berührt wird. (Die Münchner Zweckentfremdungssatzung gestattet die Umwandlung nur im Ausnahmefall) Soweit im Zusammenhang mit der Umwandlung Wohnungen infolge Modernisierung, Verkauf oder Neuvermietung leer stehen, ist die Frage der Zweckentfremdung nach den allgemeinen K...