Zweckentfremdung von Teileigentum

Leitsatz

• Lagerraum im Untergeschoss nicht als "Gymnastik-/ Tanzstudio" nutzbar

  Vollmachtslose Verfahrensführung des Verwalters auf Unterlassung kann nachträglich genehmigt werden

Normenkette

§ 15 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, § 1004 BGB, § 89 ZPO, § 890 ZPO

Kommentar

Zu 1.: Die Zweckvereinbarung "Lagerraum" gestattet diesem Teileigentümer nicht, seine Räumlichkeit als Gymnastik- und Tanzstudio zu nutzen, da hier mit hoher Besucherfrequenz zu rechnen ist (starke Beeinträchtigung). Mit "Versorgung und Entsorgung" eines Lagerraums hat eine solche Nutzung nichts zu tun. Zu berücksichtigen ist hier auch die Gefahr, dass Unbefugte Zugang zum Haus erhalten mit den sich hieraus ergebenden negativen Folgeerscheinungen. Auch kann störend Musik ins Treppenhaus dringen; weiterhin könnten Besucher des Tanzstudios mit ihren Fahrzeugen Gehweg und Parkplätze blockieren; ein üblicher Lagerraum führe üblicherweise nicht zu einem so starken Publikumsverkehr und erhöhter Unruhe im Hause. Insoweit reicht bereits die Gefahr vorgenannter Beeinträchtigungen für ein Unterlassungsgebot aus. Zulässig ist allein eine Nutzung, die nicht mehr stört oder beeinträchtigt als die in einer Teilungserklärung (einem Teilungsvertrag) erwähnte Nutzung, wobei nach "typisierender", d. h. verallgemeinernden Betrachtungsweise schon die Möglichkeit zusätzlicher Störungen genügt; insoweit kann das LG zu Recht auf eigene Lebenserfahrung zurückgreifen. Der Eigentümer bleibt auch dafür verantwortlich, dass von seinem Teileigentum kein unzulässiger Gebrauch gemacht wird, unbeschadet der Möglichkeit, dass andere Eigentümer unmittelbar gegen einen Mieter (Pächter) als Störer vorgehen könnten

(OLG München, ZMR 92, 306; OLG Stuttgart, ZMR 92, 553; = MDR 94, 59).

Ein vermietender Wohnungseigentümer ist gegenüber den restlichen Miteigentümern verpflichtet, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken, dass sein Mieter die unzulässige Nutzung schon vor Beendigung des Mietverhältnisses unterläßt; insoweit ist er zu aktivem Tun verpflichtet, wobei die Verpflichtung nach § 890 ZPO vollstreckt werden kann. Was der Vermieter im Einzelnen gegen seinen Mieter zu unternehmen hat ( § 890 ZPO setzt Verschulden voraus), kann ihm nicht vorgeschrieben werden

( BayObLG, Entscheidung vom 2. 9. 1993, 2 Z BR 63/93 = NJW-RR 91, 657, 658).

Einem vermietenden Eigentümer als Antragsgegner kann auch eine Frist gerichtlich eingeräumt werden, um der Unterlassungsverpflichtung gerecht zu werden (kurze Frist genügt hier).

Zu 2.: Die dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eingeräumte Befugnis, "die Eigentümer gerichtlich und außergerichtlich in Abstimmung mit dem Beirat in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten", umfaßt nicht das Recht, den Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung von Sondereigentum geltend zu machen. Gebrauchsregelungen des Sondereigentums sind keine Angelegenheiten "der Verwaltung", auch wenn darüber gem. § 15 Abs. 2 WEG ein Eigentümerbeschluss gefasst werden kann; "verwaltet" wird nur das gemeinschaftliche Eigentum (wie sich dies aus den §§ 20 und 21 WEG ergibt). Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG und aus § 1004 Abs. 1 BGB stehen auch den jeweiligen Wohnungseigentümern persönlich und nicht allen Eigentümern gemeinschaftlich zu, so dass aus diesem Grunde auch die Geltendmachung dieser Ansprüche nicht in die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft fällt.

Eine vollmachtlose Vertretung durch den Verwalter und den von diesen bestellten Rechtsanwalt kann aber entsprechend § 89 ZPOnachträglich genehmigt werden, was auch stillschweigend möglich ist (BGH Z 10, 147/148); hiervon war im vorliegenden Fall durch eine weitere Beschlussfassung auszugehen.

3.: Auch außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswertansatz für Rechtsbeschwerdeverfahren von DM 12.500,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 20.01.1994, 2Z BR 93/93).

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer