Grunderwerbsteuer und Share Deals

Der Eigentümerverband Haus & Grund signalisierte dagegen Zustimmung. Das hat das Fachgespräch mit Experten im Bundetags-Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen am 13.2.2019 ergeben.

Steuerausfälle durch Share Deals

Das hessische Finanzministerium schätzt den Ausfall an Steuermitteln durch Share Deals auf 1 Mrd. EUR jährlich. Die Finanzminister der Länder haben Ende November beschlossen, sich für Gesetzesänderungen einzusetzen.

Nach derzeitiger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren von der Grunderwerbsteuer erfasst. Dabei muss kein Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschreiten.

Neuer Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften und Verlängerung der Fristen

§ 1 Abs. 2a GrEStG soll auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt und die Quote auf 90 % herabgesetzt werden. Die Maßnahme hat zum Ziel, Share Deals dadurch zu erschweren, dass ein Altgesellschafter in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben muss. Ein kompletter Erwerb durch einen Investor und seinen "mitgebrachten" Co-Investor ist dann nicht mehr möglich. Zudem soll die Frist zum Erwerb der restlichen Anteile von 5 auf 10 Jahre gestreckt werden, um das Modell unattraktiver zu machen. 

Auswirkungen für börsennotierte Unternehmen

Bei dem Fachgespräch wies Norbert Kuhn vom Deutschen Aktieninstitut auf "negative Auswirkungen für börsennotierte Unternehmen" hin. Er hob damit auf die sich immer verändernde Struktur der Anteilseigner hin. Der Finanzplatz Deutschland würde durch die ins Auge gefassten Gesetzesänderungen "massiv geschädigt". Eine "zusätzliche Steuerbelastung" sei die Folge. Er schlug vor, bei einer Neuregelung "etwa auf den Zweck einer Anteilsübertragung" abzustellen: "Beim Kauf börsennotierter Aktien ist dies das Erzielen langfristiger Erträge aus Dividenden und Kurssteigerungen, die insbesondere für die Altersvorsorge genutzt werden, und keinesfalls die missbräuchliche Umgehung der Grunderwerbsteuer." Und: "Ein Dax-Unternehmen ist kein Vermeidungskonstrukt für die Grunderwerbsteuer."

Vorkaufsrecht der Kommunen in Gefahr

Florian Schmidt (Bündnis 90 / Die Grünen), im Berliner Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg der Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und Facility-Management, strich heraus, dass durch Share-Deals den Kommunen die Möglichkeit genommen werde, in Milieuschutzgebieten ihr Vorkaufsrecht anzuwenden. Das erzeuge "sozialen Unfrieden". Er forderte eine Meldepflicht für solche Geschäfte - auch damit "die Menschen auf Share-Deals-Transaktionen aufmerksam gemacht werden können". Sie machten bis zu 50 Prozent der Immobilienverkäufe aus. 

Pflicht zur Schließung eines Steuerschlupflochs

Professor Henning Tappe von der Universität Trier (Lehrstuhl für Öffentliches Recht, deutsches und internationales Finanz- und Steuerrecht), machte sich dafür stark, die Schwelle von 95 auf 75 Prozent abzusenken. Die gebotene "gerechte Lastenverteilung" bei der Steuerpflicht werde derzeit "untergraben", zumal wenn es sich wie bei den Shares Deals um ein "steuerliches Schlupfloch" handle, das sich "geradezu aufdrängt". Entsprechende Gesetzesänderungen seien verfassungsrechtlich "nicht verboten, sondern geboten". Tappe: "Der Gesetzgeber ist nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Lücke zu schließen." Wenn die Steuerlast als zu hoch empfunden werde, habe das "nichts mit dem Gleichheitsproblem zu tun". 

Zustimmung zu Gesetzesverschärfungen kam auch von Christoph Trautwetter vom "Netzwerk Steuergerechtigkeit". Share Deals führten "zu fehlenden Steuereinnahmen und zu einer ungerechten Verteilung der Besteuerung". Denn: "Große Investoren zahlen nicht, kleine Wohnungskäufer zahlen." Er habe "keine Belege" dafür, dass die Mieten niedriger seien, wenn die Investoren keine Grunderwerbsteuer hätten zahlen müssen. Private sowie kleinere und mittlere Investoren müssten "einen immer größeren Anteil" des Grunderwerbsteuer-Aufkommens tragen, während große Gesellschaften die Steuer vermeiden könnten. Er beschrieb auch die Gefahr, dass mittels Share Deals das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten umgangen werden könne, weil sie "nicht als Verkaufsfälle erfasst" würden. 

Verteuerung des Wohnungsbaus

Hans Volkert Volckens (Zentraler Immobilien Ausschuss - ZIA) zeigte sich überzeugt, dass Share Deals "nicht eine missbräuchliche Gestaltung" der Steuervorgaben seien. Er warnte davor, dass bei einer Umsetzung der diskutierten Gesetzesausweitung der Wohnungsbau verteuert würde. Alle Steuern, die bei den Bauprojekten anfielen, würden auf die Mieter umgelegt: "Die Kosten zahlt immer am Ende der Nutzer." Über die Immobilienwirtschaft hinaus würden alle Wirtschaftszweige von den Maßnahmen betroffen. Er sieht "den positiven Einfluss der Immobilienwirtschaft auf die Bruttowertschöpfung in Deutschland" gefährdet. Er setzte sich für Änderungen bei der Grunderwerbsteuer ein, die zu "Senkung und Vereinfachung" führten. Was jetzt diskutiert werde, sei das Gegenteil.

Kai H. Warnecke, der Präsident von Haus & Grund Deutschland, beklagte, dass es bei der Höhe der Grunderwerbsteuer seit 2010 zu einer "Explosion" gekommen sei. Freilich reduziere sich dies "auf die Bürger", während sich für Unternehmen Lücken auftäten: "Die einzigen, die die Lücken nicht schließen können, sind junge Familien und junge Paare." Es sei ihnen zunehmend "nicht mehr möglich, Eigentum zu erwerben".