Abfindungen an Mieter wegen beabsichtigter Eigennutzung durch Vermieter nicht als Werbungskosten abziehbar

Leitsatz

Entschädigungen, die der Vermieter bei beabsichtigter Selbstnutzung an den Mieter für dessen vorzeitigen Auszug leistet, sind nicht als Werbungskosten abziehbar.

Normenkette

§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG , § 21 Abs. 1 EStG

Sachverhalt

Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Im Streitjahr beendete er mehrere Mietverhältnisse gegen Abstandszahlungen an die Mieter. Im Anschluss daran ließ er das Haus renovieren und das Dach ausbauen. Er vermietete im Erd- und zweiten Obergeschoss je eine Wohnung sowie die beiden Dachgeschosswohnungen und nutzt seit dem Jahr 1998 die anderen Teile des Gebäudes selbst.

In der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr wurden die Abfindungen an die Mieter und dadurch bedingte Rechtsanwaltskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit dem Mehrfamilienhaus als Werbungskosten geltend gemacht. Das FA lehnte dies wegen fehlender Angabe der Kläger ab, welche Wohnungen sie nunmehr selbst nutzen und welche sie weiterhin vermieten wollten. Das FG erkannte die Aufwendungen als Werbungskosten an. Dagegen richtet sich die Revision des FA.

Entscheidung

Der BFH hat die angefochtene Entscheidung aufgehoben und zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen, ob die Abfindungszahlungen tatsächlich zu einer Zeit geleistet wurden, als der Kläger noch die Absicht hatte, die betroffenen Wohnungen fremd zu vermieten (dann Werbungskosten, vgl. BFH, Urteile vom 25.2.1975, VIII R 115/70, BStBl II 1975, 730).

Hinweis

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten i.S.d. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Eine derartige Veranlassung liegt vor, wenn

• (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht
• und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden (z.B. BFH, Urteil vom 5.4.2005, IX R 48/04, BFHReport 2005, 513 m.w.N.).

Sind Aufwendungen aber nicht (allein) durch die Einnahmeerzielung (§ 21 Abs. 1 EStG), sondern auch, und zwar nicht unerheblich, durch die private Lebensführung veranlasst (§ 12 Nr. 1 EStG), können sie nicht als Werbungskosten abgezogen werden (BFH, Urteil vom 14.12.2004, IX R 34/03, BFH-PR 2005, 170). Dies gilt insbesondere für Abfindungen, die der Vermieter an den Mieter zur Räumung einer Wohnung zahlt, die er anschließend nicht mehr vermietet, sondern selbst nutzt. Eine solche Abfindung dient ersichtlich nicht dazu, Einnahmen zu erwerben, zu sichern oder zu erhalten, sondern um die Vermietungstätigkeit zu beenden. Er löst sich aus den Verpflichtungen des Mietvertrags, um selbst die Wohnung nutzen zu können.

In vergleichbarer Weise hat der BFH Entschädigungen, die ein Vermieter infolge einer auf vorzeitige Kreditablösung gerichteten Änderung des Kreditvertrags leistet, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, der nicht einkommensteuerbaren Veräußerung zugerechnet (BFH, Urteil vom 14.1.2004, IX R 34/01, BFH/NV 2004, 1091 m.w.N). Entsprechend hat der BFH Aufwand für die Räumung eines vermieteten Objekts vornehmlich in Erwartung der besseren Verwertung als nicht durch die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung veranlasst angesehen (BFH, Urteil vom 23.2.1988, IX R 151/86, BFH/NV 1989, 485).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 7.7.2005, IX R 38/03