Anwendungserlasse zur neuen Grundbesitzbewertung ab dem ... / 2. Bewirtschaftungskosten (Rz. 31 bis 38)

Zweifelsfragen galt es insb. hinsichtlich der Indizierung der Basiswerte der Anlage 23 BewG zu beantworten. Auch brauchte es Hinweise zur Ermittlung der Bewirtschaftungskosten für Gebäude mit Mischnutzung.

Sprachlich wird im Gesetz zwischen "Wohn- und Gewerbenutzung" unterschieden. In den AEBew JStG 2022 wird hiervon abweichend zwischen "Wohn- und Nichtwohnnutzung" unterschieden.

a) Indizierung der Basiswerte (Rz. 33 u. 34)

Die Basiswerte für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten werden nach § 187 Abs. 3 Satz 2 BewG indiziert. Für die Indizierung ist der Verbraucherpreisindex für den Monat Oktober des Jahres maßgeblich, das dem Bewertungsstichtag vorausgeht (zum Widerspruch zwischen Anlage 23 und § 187 Abs. 3 Satz 2 BewG: Marquardt/Miethe, ErbStB 2023, 38 [41]).

b) Gebäude mit Mischnutzung

Das BewG lässt die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten für Gebäude mit einer Mischnutzung offen (zu Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis: Lücke/Lüder/Matern, FR 2023, 153 [157]).

aa) Verwaltungskosten (Rz. 35)

Die Verwaltungskosten für Wohnungen sowie Garagen und ähnlichen Einstellplätze, die der Wohnnutzung dienen, bestimmen sich nach deren Anzahl und den indizierten Einzelansätzen der Anlage 23 BewG. Für gewerblich bzw. nicht zu Wohnzwecken genutzte Räumlichkeiten betragen die Verwaltungskosten 3 % des Rohertrages, der auf diese Räume entfällt.

Im Falle einer Mischnutzung ist der Rohertrag, der auf Wohnräume, die nicht den Wohnungsbegriff erfüllen, und alle weiteren Räumlichkeiten, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, daher gesondert zu ermitteln. Für Wohnräume, die den Wohnungsbegriff nicht erfüllen, sind nach Rz. 35 Satz 2 ebenfalls 3 % des auf sie entfallenden Rohertrags als Verwaltungskosten anzusetzen.

bb) Instandhaltungskosten (Rz. 36)

Bei Gebäuden mit unterschiedlicher Nutzung sind die Instandhaltungskosten für jede Nutzung gesondert zu ermitteln. Die Finanzverwaltung unterscheidet nicht nur zwischen Wohnnutzung und Nichtwohnnutzung. Sie unterscheidet auch zwischen unterschiedlichen Nichtwohnnutzungen:

Beispiel (Rz. 36 AEBew JStG 2022)

„Ein im Ertragswertverfahren zu bewertendes Gebäude verfügt im Erdgeschoss über einen Verbrauchermarkt (Gebäudeart 13.1 aus Anlage 24 BewG) und im 1. Obergeschoss über Büros (Gebäudeart 6.1 aus Anlage 24 BewG).

Für die Nutzfläche des Verbrauchermarktes sind 50 % und für die Nutzfläche der Büros 100 % der indizierten Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche bei Wohnnutzung aus der Anlage 23 BewG zu berücksichtigen.”

Dieses Vorgehen entspricht im Wesentlichen der Anlage 3 ImmoWertV. Diese stellt bei den Instandhaltungskosten für gewerbliche Nutzung jedoch auf die Nutzung ab. Anlage 23 BewG stellt bei den Instandhaltungskosten für gewerbliche Nutzung hingegen auf die Gebäudearten des Sachwertverfahrens (Anlage 24, Teil II. BewG) ab.

cc) Mietausfallwagnis (Rz. 37)

Das Mietausfallwagnis hängt vom Rohertrag ab. Bei einer Mischnutzung (Wohnen/Nichtwohnen) sind die Roherträge aufzuteilen. Für Wohnungen, Wohnräume und die dazugehörenden Garagen und ähnlichen Einstellplätze (Wohnnutzung) sind 2 % des Rohertrages als Mietausfallwagnis zu berücksichtigen – für alle anderen Räumlichkeiten 4 %.

c) Instandhaltungskosten für Garagen und ähnliche Einstellplätze im Nutzungszusammenhang mit Nichtwohnnutzung (Rz. 36 Satz 4)

Die Instandhaltungskosten für gewerblich genutzte Gebäude(-teile) der Anlage 23 BewG beziehen sich auf die Nutzfläche. Eine entspr. Bezugsvorgabe enthält Anlage 3 ImmoWertV nicht.

Für die mit einer Nichtwohnnutzung im Zusammenhang stehenden Garagen und ähnlichen Einstellplätze ist fraglich, ob sich die Ermittlung der Instandhaltungskosten nach der Nutzfläche oder nach einem Einzelansatz pro Einstellplatz richtet. Nach dem Gesetzeswortlaut ist ausschließlich die Nutzfläche maßgeblich (Lücke/Lüder/Matern, FR 2023, 153 [157]).

Die AEBew JStG 2022 geben vor, dass die für die Wohnnutzung geltenden indizierten Einzelansätze anzusetzen sind. Auf die Nutzfläche kommt es nicht an. Das entspricht der ImmoWertV – nicht aber dem Gesetzeswortlaut des BewG.

Beraterhinweis Für Steuerpflichtige ist eine wörtliche Auslegung grundsätzlich günstiger. Bei einer gewöhnlichen Einstellplatzgröße von ca. 20 qm und Instandhaltungskosten von 13,50 EUR/qm (2023) ergäben sich Instandhaltungskosten von 270 EUR/Einstellplatz. Die Finanzverwaltung setzt (nur) 102 EUR/Einstellplatz an.