Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- und Teileigentum sind vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG). Es stellt sich die Frage, wie in diesen Fällen die Restnutzungsdauer ermittelt werden soll.
Die für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlichen (Nds. FG v. 1.12.2022 – 1 K 90/19, EFG 2023, 760 Rz. 94 m.w.N. = ErbStB 2023, 103 [Grootens]) Vergleichspreise und -faktoren des Gutachterausschusses sind grundsätzlich vom Baujahr und einem Modernisierungsgrad abhängig – nicht aber von der Restnutzungsdauer. Dementsprechend enthält § 183 BewG auch keinen Verweis auf Anlage 22 BewG und keine Regelung zur Bestimmung der Restnutzungsdauer.
Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens fehlt es folglich an einer Restnutzungsdauer. Es kann nicht geprüft werden, ob die Restnutzungsdauer des Gebäudes die Restlaufzeit des Erbbaurechts übersteigt und ein Gebäudewertanteil zu ermitteln und anzusetzen ist.
Ebenso wenig kann bei der Gebäudewertermittlung auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts eine um die Restlaufzeit des Erbbaurechts geminderte Restnutzungsdauer zugrunde gelegt werden.
Die AEBew JStG 2022 enthalten keine Regelung, wie das finanzmathematische Verfahren in diesen Fällen anzuwenden ist. Auch der Entwurf der ImmoWertA v. 3.5.2023 des BMWSB schweigt hierzu. Sich dieser Problematik wohl bewusst, war nach Nr. 4.3.2.2.2 Abs. 2 WertR 2006 zur Ermittlung des Gebäudewertanteils des Erbbaurechts "in der Regel von dem [...] ermittelten Sachwert bzw. Ertragswert des Gebäudes auszugehen". Dem folgte das BewG für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 (§ 193 Abs. 5 Satz 1 BewG a.F.).
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