Bauplanänderungskosten

Wo die Probleme sind:

• Das richtige Konto
• Betriebsausgaben
• Herstellungskosten
• Neu konzipierte Planung

1 So kontieren Sie richtig!

Praxis-Wegweiser: "Das richtige Konto"
Kontobezeichnung	SKR 03	SKR 04	Eigener Kontenplan	Bilanz/GuV
Geschäftsbauten	0090	0240		Bauten auf eigenen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten
Bank	1200	1800		Guthaben bei Kreditinstituten

So kontieren Sie richtig!

Kosten für einen nicht durchführbaren Bauplan sind den Herstellungskosten des Gebäudes hinzuzurechnen, wenn dann aufgrund einer völlig neu konzipierten Bauplanung ein die beabsichtigten Zwecke erfüllendes Gebäude erstellt wird.

Die Buchung erfolgt auf das jeweilige Gebäudekonto, beispielsweise auf das Konto "Geschäftsbauten" 0090/0240 (SKR 03/04).

Die Gegenbuchung erfolgt auf das Konto "Bank" 1200/1800 (SKR 03/04).

Buchungssatz:

Geschäftsbauten

an Bank

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Kosten für eine neue Bauplanung

Unternehmer Hans Groß erwarb ein Grundstück, um darauf ein Bürogebäude zu errichten. Die zunächst beabsichtigte Bebauung scheiterte jedoch, weil Hans Groß gegen nachbarschützende Vorschriften verstoßen hätte und der Widerspruch des Nachbarn Erfolg hatte. Sodann wurde ein völlig neu konzipierter Bauplan erstellt, der auch zur Ausführung gelangte und zur Erstellung des Bürohauses führte. Die für das ursprüngliche, nicht durchführbare Projekt aufgewendeten Planungskosten belaufen sich auf 4.400 EUR.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Konten- bezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Konten- bezeichnung	Betrag
0090/0240	Geschäftsbauten	4.400	1200/1800	Bank	4.400

3 Planungskosten für ein geplantes Bauvorhaben zählen grundsätzlich zu den Herstellungskosten

Das gilt nicht nur für die eigentlichen Bauplankosten, sondern auch für andere der Vorbereitung des geplanten Bauvorhabens dienende Kosten, wie etwa Kosten für statische Berechnungen.

Kommt es nach der Verwerfung der ursprünglichen Planung aufgrund einer neuen dann doch noch zur Erreichung des mit den Planungen insgesamt erstrebten Zieles, nämlich wie im Ausgangsfall der Erstellung eines Bürogebäudes, so haben letztlich alle Planungen diesem Ziel gedient. Nur ist die Gesamtplanung, da sie in ihrer ersten Ausführung nicht verwertbar war, teurer geworden. Mit anderen Worten: Die Gesamtkosten sind höher geworden.

Diesbezüglich muss man berücksichtigen, dass fast bei jedem großen Bauvorhaben Fehler unterlaufen, die "ins Geld gehen". Das führt aber in aller Regel nicht zum sofortigen Abzug dieses Mehraufwands, sondern lediglich zur Erhöhung der Herstellungskosten.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 6.3.1975, IV R 146/70.

4 Vergebliche Planungskosten und deren richtige steuerliche Einstufung

4.1 Konkretes Planungsstadium erforderlich

Häufig lässt sich die geplante Bauplanung nicht durchführen. In diesem Fall sind vergebliche Planungskosten die Konsequenz. In diesem Zusammenhang ist die Frage, zu entscheiden, ob und wie diese vergeblichen Planungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.

Dazu muss zunächst die Vorfrage geklärt werden, ob

• die ernsthafte Absicht vorgelegen hat, ein Gebäude zu errichten, und
• dies anhand objektiver Umstände festgestellt werden kann.

Die Absicht zur Errichtung eines Gebäudes wird dann zu bejahen sein, wenn der Steuerpflichtige schon konkrete Planungstätigkeiten bewältigt hat. Das ist beispielsweise anzunehmen, wenn schon ein Architekt mit der Planung eines Hauses beauftragt wurde und diesbezüglich Geld geflossen ist.

4.2 Fehlgeschlagener Hausbau – es wird nicht gebaut: Aufwendungen sofort abzugsfähig

Kommt es – aus welchen Gründen auch immer – nicht zur Errichtung des geplanten Gebäudes und wird auch kein anderes Gebäude errichtet, das mit dem geplanten Gebäude "wesensgleich" ist, ist für die Behandlung als Herstellungskosten kein Raum. In diesem Fall sind die vergeblichen Aufwendungen zu dem Zeitpunkt, in dem die Bauabsicht endgültig aufgegeben wird, sofort abzugsfähig.^[1] Denn Herstellungskosten können sich ertragsteuerlich erst ab Fertigstellung des Gebäudes im Rahmen der Abschreibung auswirken.

Praxis-Beispiel

Planung – ohne Gebäudeerrichtung

Unternehmer Hans Groß erwarb ein leerstehendes Gebäude, um es als Bürogebäude umzubauen. Er beauftragte ein Planungsbüro mit den entsprechenden Planungsarbeiten. Die im Laufe der Zeit angefallenen Planungskosten in Höhe von 10.000 EUR bucht Herr Groß erstmal auf Anzahlungen auf Geschäfts-, Fabrik- und andere Bauten, da im Zeitpunkt der Entstehung der Bauplanungskosten die Absicht des Umbaus noch besteht.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0129/0710	Anzahlungen auf Geschäfts-, Fabrik- und andere Bauten	10.000	1200/1800	Bank	10.000

Leider geriet Hans Groß in finanzielle Schwierigkeiten, so dass die Umbaupläne nicht weiter verfolgt wurden. Die (vergeblichen) Planungskosten stellen ab diesem Zeitpunkt sofort abziehbare Betriebsausgaben.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Konten- bezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Konten- bezeichnung	Betrag
2350/6352	Sonstige Grundstücksaufwendungen (neutral)	10.000	0129/0710	Anzahlungen auf Geschäfts-, Fabrik- und andere Bauten	10.000

[1] BFH, Urteil v. 28.6.2002, IX R 51/01.

4.3 Fehlgeschlagener Hausbau, aber Errichtung einer anderen Immobilie: Wann die Kosten sofort abzugsfähig oder nur abschreibungsfähig sind

Anders ist die Rechtslage, wenn anstelle des ursprünglich geplanten Gebäudes ein anderes gebaut wird. In diesem Fall sind die ursprünglichen (vergeblichen) Planungskosten den Herstellungskosten des neuen Gebäudes hinzuzurechnen, wenn d...