Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2.3 Angaben zur Grundstücksart (Zeilen 16 bis 20)

Hinweis

Formulare

Die Angaben zur Grundstücksart sind für beide Formulare (BBW 2/16 / BBW 2/23) identisch.

In den Zeilen 16 bis 20 sind Angaben zur Grundstücksart zu machen. Hiervon hängt es ab, ob die Bewertung für ein unbebautes Grundstück oder für ein bebautes Grundstück erfolgt und welche Bewertungsmethode anzuwenden ist. Bei der Bestimmung der Grundstücksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten. Das gilt auch, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude bzw. Gebäudeteile befinden.

2.3.1 Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Benutzbar ist ein Gebäude erst, wenn es bezugsfertig ist und somit von den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden kann, die Wohnungen oder Räume des gesamten Gebäudes zu benutzen. Dagegen ist ein Gebäude nicht mehr benutzbar, wenn infolge Verfalls oder Zerstörung keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind. Befinden sich auf dem Grundstück jedoch Gebäude, die auf Grund von Umbauarbeiten vorübergehend nicht benutzbar sind, gilt das Grundstück als bebautes Grundstück. Infolgedessen muss es auch nach den Regelungen für ein bebautes Grundstück bewertet werden.

Hinweis

Bezugsfertigkeit

Ist am Bewertungsstichtag das Gebäude bezogen, dann begründet dies die wiederlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit.^[1]

Der Wert eines unbebauten Grundstücks wird ermittelt, indem die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird. Dabei werden die Bodenrichtwerte jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahrs ermittelt, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist.^[2]

Praxis-Beispiel

Schenkung eines unbebauten Grundstücks

Onkel O schenkt seiner Nichte N in 2022 ein unbebautes Grundstück. Das Grundstück hat eine Fläche von 2.100 qm; der Bodenrichtwert beträgt 120 EUR/qm.

Lösung

Für das Grundstück ermittelt sich gem. § 179 BewG ein Wert i. H. v. 252.000 EUR (2.100 qm x 120 EUR/qm). Dieser Wert ist festzustellen und geht in die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage ein. Hieraus ergibt sich für N die folgende Schenkungsteuer:

Festgestellter Wert des unbebauten Grundstücks	252.000 EUR
Persönlicher Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG)	./. 20.000 EUR
Abgerundeter steuerpflichtiger Erwerb (§ 10 Abs. 1 ErbStG)	232.000 EUR
Schenkungsteuer (Steuersatz 20 %)	46.400 EUR

Hat der Gutachterausschuss keinen Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermittelt, ist der Bodenwert pro m² aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Durch Multiplikation von Grundstücksfläche und abgeleiteten Bodenwert pro m² sowie Abrundung des Produkts auf volle Euro ergibt sich der Bodenwert.

Weitere Einzelheiten zur Bewertung von unbebauten Grundstücke, sowie dem Ansatz der Bodenrichtwerte können den R B 179.1 ErbStR 2019 und R B 179.2 ErbStR 2019 entnommen werden.

[1] Weitere Einzelheiten zum Begriff des unbebauten Grundstücks können den R B 178 ErbStR 2019 entnommen werden.

[2] S. auch § 196 Abs. 1 BauGB.

2.3.2 Bebaute Grundstücke

Ein bebautes Grundstück^[1] ist dagegen ein Grundstück, auf dem sich benutzbare Gebäude befinden. Wichtig für die Bewertung ist die Definition einer Wohnung. Hierbei ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sind, dass ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Die Zusammenfassung der Räume muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben.

Dies ist z. B. gegeben, wenn ein eigener Zugang unmittelbar von außen vorhanden ist oder wenn jede Wohneinheit im Gebäude jeweils durch eine abschließbare Eingangstür gegenüber dem gemeinsamen Treppenhaus oder Vorraum getrennt ist.

Erforderlich ist auch, dass Nebenräume vorhanden sind, die die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen, insbesondere Küche, Bad oder Dusche sowie Toilette^[2]. Hinsichtlich der Küche reicht es aus, wenn in dem als Küche vorgesehenen Raum die Anschlüsse für diejenigen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände vorhanden sind, die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendig sind (Stromanschluss für den Elektroherd, Kalt- bzw. Warmwasserzuleitung und Ausguss).

Die Wohnung muss eine Mindestfläche von 23 qm aufweisen^[3]

Achtung

Änderung ab 2023

Ab 2023 soll die Mindestfläche einer Wohnung 20 qm betragen. Hierbei prüft die Finanzverwaltung, ob bei einer geringeren Wohnfläche noch von einer Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinn ausgegangen werden kann (z. B. bei einer Wohnung im Studentenwohnheim).^[4]

Hinweis

Abgrenzung der Grundstücksarten

Die Abgrenzung der Grundstücksarten ist nach dem Verhältnis der Wohn- u. Nutzfläche vorzunehmen. Dabei sind Nutzflächen, die im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, nicht einzubeziehen. Hierunter fallen z. B. Kellerräume oder Garagen.^[5]

In Zeile 17 ist anzukreuzen, ob es sich um ein unbebautes Grundstück, ein Einfamilienhaus/Zweifamilienhaus, ein Mietwohngrundstück oder um Wohneigentum handelt. ...