Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2.3 Angaben zur Grundstücksart (Zeilen 16 bis 19)

In den Zeilen 16 bis 19 sind Angaben zur Grundstücksart zu machen. Hiervon hängt es ab, ob die Bewertung für ein unbebautes Grundstück oder für ein bebautes Grundstück erfolgt und welche Bewertungsmethode anzuwenden ist. Bei der Bestimmung der Grundstücksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten. Das gilt auch, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude bzw. Gebäudeteile befinden.

2.3.1 Unbebaute Grundstücke (Zeile 17)

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Zum Gebäudebegriff siehe auch H B 178 Abs. 1 ErbStH 2019 m. w. N. Benutzbar ist ein Gebäude erst, wenn es bezugsfertig ist und somit von den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden kann, die Wohnungen oder Räume des gesamten Gebäudes zu benutzen. Dagegen ist ein Gebäude nicht mehr benutzbar, wenn infolge Verfalls oder Zerstörung keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind.

Hinweis

Bezugsfertigkeit

Ist am Bewertungsstichtag das Gebäude bezogen, dann begründet dies die widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit.^[1]

Der Wert eines unbebauten Grundstücks wird ermittelt, indem die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird. Dabei werden die Bodenrichtwerte jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahrs ermittelt, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist.^[2]

Praxis-Beispiel

Schenkung eines unbebauten Grundstücks

Onkel O schenkt seiner Nichte N im Januar 2020 ein unbebautes Grundstück. Das Grundstück ist 2.100 qm groß; der Bodenrichtwert beträgt 120 EUR/qm.

Lösung

Für das Grundstück ermittelt sich gem. § 179 BewG ein Wert i. H. v. 252.000 EUR (2.100 qm x 120 EUR/qm). Dieser Wert ist festzustellen und geht in die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage ein. Hieraus ergibt sich für N die folgende Schenkungsteuer:

festgestellter Wert des unbebauten Grundstücks	252.000 EUR
persönlicher Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG)	./. 20.000 EUR
abgerundeter steuerpflichtiger Erwerb (§ 10 Abs. 1 ErbStG)	232.000 EUR
Schenkungsteuer (Steuersatz 20 %)	46.400 EUR

Weitere Einzelheiten zur Bewertung von unbebauten Grundstücke, sowie dem Ansatz der Bodenrichtwerte können den R B 179.1 ErbStR 2019 und R B 179.2 ErbStR 2019 entnommen werden.

[1] Weitere Einzelheiten zum Begriff des unbebauten Grundstücks können den R B 178 ErbStR 2019 entnommen werden.

[2] S. auch § 196 Abs. 1 BauGB.

2.3.2 Bebaute Grundstücke

Ein bebautes Grundstück^[1] ist dagegen ein Grundstück, auf dem sich benutzbare Gebäude befinden. Zum Gebäudebegriff s. auch H B 18 ErbStH 2019. Wichtig für die Bewertung ist die Definition einer Wohnung. Hierbei ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sind, dass ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Die Zusammenfassung der Räume muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben.

Dies ist z. B. gegeben, wenn ein eigener Zugang unmittelbar von außen vorhanden ist oder wenn jede Wohneinheit im Gebäude jeweils durch eine abschließbare Eingangstür gegenüber dem gemeinsamen Treppenhaus oder Vorraum getrennt ist.

Erforderlich ist auch, dass Nebenräume vorhanden sind, die die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen, insbesondere Küche, Bad oder Dusche sowie Toilette.^[2] Hinsichtlich der Küche reicht es aus, wenn in dem als Küche vorgesehenen Raum die Anschlüsse für diejenigen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände vorhanden sind, die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendig sind (Stromanschluss für den Elektroherd, Kalt- bzw. Warmwasserzuleitung und Ausguss).

Die Wohnung muss eine Mindestfläche von 23 qm aufweisen.^[3]

Hinweis

Abgrenzung der Grundstücksarten

Die Abgrenzung der Grundstücksarten ist nach dem Verhältnis der Wohn- u. Nutzfläche vorzunehmen.

In Zeile 17 ist anzukreuzen, ob es sich um ein unbebautes Grundstück, ein Einfamilienhaus/Zweifamilienhaus, ein Mietwohngrundstück oder um Wohneigentum handelt:

Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die bis zu 2 Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Die Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 % ist unschädlich, soweit dadurch nicht die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird.

Hinweis

Ein-/Zweifamilienhaus

Handelt es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, sind keine Angaben in den Zeilen 35 bis 60 (Ertragswertverfahren) vorzunehmen.

Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – Wohnzwecken dienen. Bei diesen Grundstücken darf es sich weder um Ein- und Zweifamilienhäuser noch um Wohnungseigentum handeln.

Hinweis

Mietwohngrundstücke

Zu Mietwohngrundstücken sind keine Angaben in den Zeilen 33 und 34 (zum Vergleichswertverfahren) und in den Zeilen 62 bis 85 (Sachwertverfahren) zu machen.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinsch...