Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2.3.2 Bebaute Grundstücke

Ein bebautes Grundstück^[1] ist dagegen ein Grundstück, auf dem sich benutzbare Gebäude befinden. Wichtig für die Bewertung ist die Definition einer Wohnung. Hierbei ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sind, dass ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Die Zusammenfassung der Räume muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben.

Dies ist z. B. gegeben, wenn ein eigener Zugang unmittelbar von außen vorhanden ist oder wenn jede Wohneinheit im Gebäude jeweils durch eine abschließbare Eingangstür gegenüber dem gemeinsamen Treppenhaus oder Vorraum getrennt ist.

Erforderlich ist auch, dass Nebenräume vorhanden sind, die die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen, insbesondere Küche, Bad oder Dusche sowie Toilette^[2]. Hinsichtlich der Küche reicht es aus, wenn in dem als Küche vorgesehenen Raum die Anschlüsse für diejenigen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände vorhanden sind, die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendig sind (Stromanschluss für den Elektroherd, Kalt- bzw. Warmwasserzuleitung und Ausguss).

Die Wohnung muss eine Mindestfläche von 23 qm aufweisen^[3]

Achtung

Änderung ab 2023

Ab 2023 soll die Mindestfläche einer Wohnung 20 qm betragen. Hierbei prüft die Finanzverwaltung, ob bei einer geringeren Wohnfläche noch von einer Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinn ausgegangen werden kann (z. B. bei einer Wohnung im Studentenwohnheim).^[4]

Hinweis

Abgrenzung der Grundstücksarten

Die Abgrenzung der Grundstücksarten ist nach dem Verhältnis der Wohn- u. Nutzfläche vorzunehmen. Dabei sind Nutzflächen, die im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, nicht einzubeziehen. Hierunter fallen z. B. Kellerräume oder Garagen.^[5]

In Zeile 17 ist anzukreuzen, ob es sich um ein unbebautes Grundstück, ein Einfamilienhaus/Zweifamilienhaus, ein Mietwohngrundstück oder um Wohneigentum handelt. Anzugeben sind ferner auch die Anzahl der Wohnungen im Gebäude.

Zur Abgrenzung der Grundstücksarten kann auch die Tabelle zu § 181 BewG in den gleichlautenden Ländererlassen v. 20.3.2023 herangezogen werden.

Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die bis zu 2 Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Die Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 % ist unschädlich, soweit dadurch nicht die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird.

Hinweis

Ein- und Zweifamilienhaus

Handelt es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, sind keine Angaben in den Zeilen 36 bis 60 (Ertragswertverfahren) vorzunehmen.

Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – Wohnzwecken dienen. Bei diesen Grundstücken darf es sich weder um Ein- und Zweifamilienhäuser noch um Wohnungseigentum handeln.

Hinweis

Mietwohngrundstücke

Zu Mietwohngrundstücken sind keine Angaben in den Zeilen 34 und 35 (zum Vergleichswertverfahren) und in den Zeilen 65 bis 92 (Sachwertverfahren) zu machen.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. In diesem Fall sind keine Angaben in den Zeilen 36 bis 57 (Ertragswertverfahren) vorzunehmen.

In Zeile 18 ist anzukreuzen, ob es sich um Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutztes Grundstück oder ein sonstiges bebautes Grundstück handelt: Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Dabei gilt das Teileigentum bei der Schenkungsteuer bereits dann als entstanden, wenn die Teilungserklärung beurkundet ist und die Anlegung des Grundbuchs beantragt werden kann. In diesem Fall sind keine Angaben in den Zeilen 36 bis 57 (Ertragswertverfahren) vorzunehmen.

Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. In diesem Fall sind keine Angaben in den Zeilen 33 bis 34 (Vergleichswertverfahren) vorzunehmen.

Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und weder Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind. Hierunter fällt ein Grundstück, das eine Wohnung enthält und zu mindestens 50 % der Wohn- oder Nutzfläche für gewerbliche oder öffentliche Zwecke mitgenutzt wird. In diesem Fall sind keine Angaben in den Zeilen 34 bis 35 (Vergleichswertverfahren) vorzunehmen.

Grundstücke, die nicht unter die oben aufgeführten Grundstücksarten eingeordnet werden können, sind sonstige bebaute Grundstücke. Hierunter fallen z. B. nicht ganzjährig bewohnbare Wochenendhäuser, Jagdhütten...