Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 32. Erhöhung des Grundstückswerts (§ 82 Abs. 2 BewG)

(1) ¹Erhöhungen des nach den §§ 78 bis 81 BewG ermittelten Grundstückswerts kommen nur aus zwei Gründen in Betracht:

1.	wegen der Größe der nicht bebauten Fläche (Absätze 2 bis 4),

2.	wegen einer nachhaltigen Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke gegen Entgelt (Absatz 5).

²Voraussetzung für eine Erhöhung des Grundstückswerts ist, daß die werterhöhenden Umstände nicht bereits in der Höhe der Jahresrohmiete berücksichtigt worden sind.

(2) Für einen Zuschlag wegen der Größe der nicht bebauten Fläche müssen außerdem die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

1.	Auf dem Grundstück darf sich kein Hochhaus befinden. 2Als Hochhaus gilt jedes Gebäude, in dem der Fußboden mindestens eines zum dauernden Aufenthalt von Menschen dienenden Raumes mehr als 22 m über Gelände liegt,

2.	die gesamte Fläche muß bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern mehr als 1500 m) betragen; bei den übrigen Grundstücksarten muß sie mehr als das Fünffache der bebauten Fläche betragen.

(3) ¹Bei der Berechnung des Zuschlags wegen der Größe der nicht bebauten Fläche ist wie folgt zu verfahren: ²Zunächst ist der Bodenwert des Grundstücks nach den Abschnitten 7 bis 10 zu ermitteln. ³Von diesem ist der tatsächliche Wert von 1500 m² bzw. von dem Fünffachen der bebauten Fläche abzuziehen. ⁴Dabei ist der Bodenwertanteil am Grundstückswert (vgl. Abschnitt 20) ohne Bedeutung. ⁵Die Aufteilung in Vorderland und Hinterland (vgl. Abschnitt 8) ist zu berücksichtigen. ⁶Unbeachtlich ist, auf welchem Teil des Grundstücks sich das Gebäude befindet.

Beispiel:

Ein Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 2000 m², so daß bei der Wertermittlung eine Fläche von 500 m² besonders zu berücksichtigen ist. Zunächst ist der gesamte Bodenwert zu ermitteln, wobei der Grund und Boden in Vorderland und Hinterland aufgeteilt werden muß. Entfallen von der gesamten Fläche von 2000 m² auf das Vorderland (Zone I) 800 m² mit einem Wert von 40 DM/m², auf das Hinterland (Zone II) 800 m² mit einem Wert von 20 DM/m² und auf das Hinterland (Zone III a) 400 m² mit einem Wert von 10 DM/m², so beträgt der gesamte Bodenwert

Vorderland Zone	I	800 (m2)	x 40 (DM)	= 32 000 DM
Hinterland Zone	II	800 (m2)	x 20 (DM)	= 16 000 DM
Hinterland Zone	III a	400 (m2)	x 10 (DM)	= 4 000 DM
		Bodenwert		52 000 DM.

Der Wert von 1500 m² Fläche beträgt dann:

Vorderland Zone	I	800 (m2)	x 40 (DM)	= 32 000 DM
Hinterland Zone	II	700 (m2)	x 20 (DM)	= 14 000 DM
		1500 (m2)		= 46 000 DM.

Der Unterschied zwischen dem gesamten Bodenwert und dem Wert von 1500 m² Fläche ist der Betrag, um den der Grundstückswert zu erhöhen ist:

Gesamter Bodenwert				= 52 000 DM
Wert von 1500 m2 Fläche				= 46 000 DM
Zuschlag				= 6 000 DM.

(4) ¹Bei Grundstücken mit übergroßer Fläche ist zunächst zu prüfen, ob die wirtschaftliche Einheit richtig abgegrenzt ist. ²Die übergroße Fläche eines Grundstücks kann z. B. dadurch entstanden sein, daß der Eigentümer eines Einfamilienhauses eine benachbarte Grundstücksfläche, die nach der Verkehrsanschauung als besondere Bauparzelle (z. B. Baulücke) anzusehen ist, als Hausgarten benutzt. ³Diese besondere Bauparzelle ist dann als selbständige wirtschaftliche Einheit zu bewerten.

(5) ¹Die Nutzung eines Grundstücks für Reklamezwecke ist dann als werterhöhender Umstand anzusehen, wenn sie nachhaltig gegen Entgelt erfolgt. ²Eine Eigenreklame des Grundstückseigentümers darf deshalb nicht berücksichtigt werden. ³Ein Zuschlag kommt auch z. B. nicht in Betracht, wenn der Mieter von Geschäftsräumen die Außenwände des gemieteten Gebäudeteils zu Reklamezwecken benutzt, weil in diesen Fällen ein besonderes Entgelt für die Reklamenutzung nicht gezahlt wird. ⁴Auch wenn ein Mieter seinen Gewerbebetrieb im Hinterhaus ausübt, wird ein Entgelt für die Anbringung eines Firmenschildes oder Werbeschildes am Vorderhaus im allgemeinen neben der Raummiete nicht gezahlt werden. ⁵Werden dagegen andere mit den gemieteten Räumen nicht im Zusammenhang stehende Flächen von einem Mieter genutzt, z. B. Giebelwände, Dachflächen oder Pfeiler von Arkaden, so ist zu prüfen, ob für die Benutzung ein besonderes Entgelt neben der Geschäftsraummiete vereinbart ist. ⁶Ein Zuschlag kommt immer in Betracht, wenn der Grundstückseigentümer Flächen des Gebäudes an Personen vermietet, die nicht Mieter des Grundstücks sind. ⁷Für die Höhe des Zuschlags kann im allgemeinen das Neunfache des jährlichen Reinertrags zugrunde gelegt werden.