Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 5. Berechnung der Höhe des Zuschlags

Rz. 301

^{[Autor/Stand]} Das BewG enthält für einen Zuschlag nach § 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG im Hinblick auf die Übergröße des nicht bebauten Grundstücks keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der Berechnung der Höhe des Zuschlags. Sachgerecht erscheint es in diesem Zusammenhang entsprechend den BewRGr vorzugehen^[2]:

1. Schritt: Zunächst ist der Bodenwert des Grundstücks nach den Abschnitten 7 bis 10 BewRGr zu ermitteln, d.h. die Ermittlung erfolgt entsprechend der eines unbebauten Grundstücks.

2. Schritt: Von dem im ersten Schritt ermittelten Wert ist der tatsächliche Wert von 1 500m[2] bzw. von dem Fünffachen der bebauten Fläche abzuziehen. Dabei ist zusätzlich die Aufteilung in Vorder- und Hinterland zu berücksichtigen, d.h. diese Flächen finden in der Reihenfolge ihres Wertes Berücksichtigung.

Nicht zu berücksichtigen sind nach den BewRGr bei der Wertfindung die beiden folgenden Aspekte:

• der Bodenwertanteil am Grundstückswert,
• auf welchem Teil des Grundstücks sich das Gebäude befindet.

Rz. 302

Beispiel 1 (Grundstück größer als 1 500 qm):

Ein Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 2 000 qm. Die gesamte Fläche teilt sich auf Vorder- und Hinterland wie folgt auf:

Vorderland Zone I:	800 qm (EUR 20/qm)
Hinterland Zone II:	800 qm (EUR 10/qm)
Hinterland Zone IIIa:	400 qm (EUR 5/qm)

Lösung:

Bei der Wertermittlung ist eine Fläche von 500 qm gesondert zu berücksichtigen.

1. Schritt: Ermittlung des gesamten Bodenwerts

Vorderland Zone I:	800 qm × EUR 20:	EUR 16.000
Hinterland Zone II:	800 qm × EUR 10:	EUR 8.000
Hinterland Zone IIIa:	400 qm × EUR 5:	EUR 2.000
Bodenwert gesamt		EUR 26.000

2. Schritt: Abzug des tatsächliche Werts von 1 500 m[2]

Bodenwert 2 000 qm gesamt:		EUR 26.000
./. Vorderland Zone I:	800 qm × EUR 20:	EUR 16.000
./. Hinterland Zone II:	700 qm × EUR 10:	EUR 7.000
Differenz/Zuschlag gemäß § 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG:		EUR 3.000

Rz. 303

Beispiel 2 (Grundstücksfläche mit dem Fünffachen der bebauten Fläche):

Ein Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 4.000 qm. Die bebaute Fläche beträgt 600 qm. Die gesamte Fläche teilt sich auf Vorder- und Hinterland wie folgt auf:

Vorderland Zone I:	1.600 qm (EUR 20/qm)
Hinterland Zone II:	1.600 qm (EUR 10/qm)
Hinterland Zone IIIa:	800 qm (EUR 5/qm)

Lösung:

1. Schritt: Ermittlung des gesamten Bodenwerts

Vorderland Zone I:	1.600 qm × EUR 20:	EUR 32.000
Hinterland Zone II:	1.600 qm × EUR 10:	EUR 16.000
Hinterland Zone IIIa:	800 qm × EUR 5:	EUR 4.000
Bodenwert gesamt		EUR 52.000

2. Schritt: Abzug des Werts des Fünffachen der bebauten Fläche

Der Umfang des Fünffachen der bebauten Fläche ist 3.000 m. Dessen Wert ist von dem Gesamtwert des Grundstücks wie folgt abzuziehen:

Bodenwert gesamt (siehe Ergebnis Schritt 1):		EUR 52.000
./. Vorderland Zone I:	1.600 qm a EUR 20:	EUR 32.000
./. Hinterland Zone II:	1.400 qm a EUR 10:	EUR 14.000
Differenz/Zuschlag		EUR 6.000

Rz. 304

Beispiel 3 (Mehrfamilienhaus mit Grundstücksfläche des Fünffachen der bebauten Fläche):

Ein Mehrfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 2.000 m. Die bebaute Fläche beträgt 250 qm. Die gesamte Fläche teilt sich auf Vorder- und Hinterland wie folgt auf:

Vorderland Zone I:	800 qm (EUR 20/qm)
Hinterland Zone II:	800 qm (EUR 10/qm)
Hinterland Zone IIIa:	400 qm (EUR 5/qm)

Im Grundbuch sind fünf Miteigentumsanteile eingetragen, d.h. die anteilig bebaute Fläche ist 50 qm. Die Größe der anteiligen Fläche beträgt damit für jede Eigentumswohnung 400 qm und teilt sich damit auf Vorderland und Hinterland wie folgt auf:

Vorderland Zone I:	160 qm × EUR 20
Hinterland Zone II:	160 qm × EUR 10
Hinterland Zone IIIa:	80 qm × EUR 5

Lösung:

Bei der Wertermittlung ist eine Fläche von 150 qm je Eigentumswohnung gesondert zu berücksichtigen (400 qm ./. 5 × 50 qm = 150 qm). Zunächst ist der anteilige gesamte Bodenwert je Eigentumswohnung zu ermitteln.

1. Schritt: Ermittlung des gesamten Werts

Vorderland Zone I:	160 qm × EUR 20:	EUR 3.200
Hinterland Zone II:	160 qm × EUR 10:	EUR 1.600
Hinterland Zone IIIa:	80 qm × EUR 5:	EUR  400
Bodenwert gesamt		EUR 5.200

2. Schritt: Abzug des Werts des Fünffachen der bebauten Fläche je Wohnung

Der Umfang des Fünffachen der bebauten Fläche je Wohnung beträgt 250 qm. Dessen Wert ist von dem Gesamtwert des Grundstücks wie folgt abzuziehen:

Bodenwert gesamt 400 qm:		EUR 5.200
./. Vorderland Zone I:	160 qm a EUR 20:	EUR 3.200
./. Hinterland Zone II:	90 qm a EUR 10:	EUR  900
Differenz/Zuschlag		EUR 1.100

Rz. 305

^{[Autor/Stand]} Gegen die Ermittlung des Zuschlags i.H. des vollen gemeinen Werts könnte sprechen, dass ein Grundstück mit einer übergroßen Fläche, für die ein Zuschlag i.S. des § 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG zu gewähren ist, eine wirtschaftliche Einheit i.S. des § 2 BewG bildet. Daher könnte es als nicht vertretbar erscheinen, einen Teil dieser Einheit auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens und einen anderen Teil (übergroße Fläche) wie ein unbebautes Grundstück mit dem gemeinen Wert i.S. des § 9 BewG zu bewerten. Wenn mit dem Ertragswert auch der gemeine Wert angestrebt wird, so entspricht ...