Bewertung von Grundstücken mit Windkraftanlagen und Frei ... / III. Ableitung des Bodenwerts bei fehlenden Daten des Gutachterausschusses (Rz. 5 bis 12)

"Werden durch den zuständigen Gutachterausschuss für das Grundstück mit Windkraftanlagen oder Freiflächen-Fotovoltaikanlagen keine nutzungsentsprechenden Bodenrichtwerte mitgeteilt und liegen keine anderweitigen geeigneten Daten vor, bestehen keine Bedenken, den Bodenwert im Sinne des § 179 Satz 4 BewG wie folgt zu ermitteln:" (Rz. 5)

„ 1. Anlagen im Außenbereich

Für die Ableitung des Bodenwerts werden die jährlichen Erträge zur Nutzung des Grund und Bodens für den Betrieb der Anlage sachgerecht herangezogen. Durch Umrechnung eines laufenden Ertrags oder einer regelmäßigen Geldleistung auf den gegenwärtigen Kapitalwert, d. h. Kapitalisierung von in der Zukunft liegenden Erträgen auf den Bewertungsstichtag, wird die Ertragslage des Grund und Bodens abgebildet.” (Rz. 6)

„Der Wert des Grund und Bodens wird ermittelt durch die Bildung der Summe aus

dem über die auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Nutzungsrechts (Restnutzungsdauer der Anlage) kapitalisierten jährlichen Nutzungsentgelt und

dem über die auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Nutzungsrechts (Restnutzungsdauer der Anlage) abgezinsten Bodenwert für Ackerlandflächen, Forstflächen o. ä.” (Rz. 7)

"Der Kapitalisierung des jährlichen Ertrags und der Abzinsung des Bodenwerts sind jeweils dieselbe Restlaufzeit und in Anlehnung an § 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 BewG typisierend derselbe Zinssatz in Höhe von 6 % zugrunde zu legen. Die Kapitalisierungsfaktoren bzw. Abzinsungsfaktoren sind jeweils aus der Anlage 21 bzw. 26 BewG zu entnehmen." (Rz. 8)

"Als Nutzungsentgelt ist grundsätzlich das tatsächlich vereinbarte jährliche Entgelt für die Verpachtung der Fläche (Pacht) anzusetzen. Lässt sich das tatsächlich vereinbarte jährliche Entgelt nicht aus den vertraglichen Vereinbarungen entnehmen (z. B am Ertrag der Anlage bemessene, variable Pachthöhe), bestehen keine Bedenken, z. B. den durchschnittlichen Pachtertrag der vorangegangenen drei abgeschlossenen Wirtschaftsjahre anzusetzen. Hat sich im Dreijahreszeitraum die Ertragslage nachhaltig verändert (z. B. Neuerrichtung der Anlage), ist von einem entsprechend verkürzten Zeitraum auszugehen." (Rz. 9)

„ Beispiel:

Die Windkraftanlage des A ist auf einer bisher land- und forstwirtschaftlich genutzten Fläche von 1.500 m² errichtet worden. Die Fläche wird von B an A verpachtet. Die vereinbarte jährliche Pacht des B für die Verpachtung der Fläche beträgt 6.000 EUR. Der Pachtvertrag ist über einen Zeitraum von 30 Jahren geschlossen. Zum Bewertungsstichtag 15. Mai 2023 beträgt die Laufzeit des Pachtvertrags noch 20 Jahre. Für die Lage des Grundstücks im Außenbereich liegt ausschließlich ein Bodenrichtwert für Ackerlandflächen in Höhe von 5,00 EUR/m² vor.

Berechnung:

vereinbartes jährliches Nutzungsentgelt (Pacht):	6.000 EUR
Kapitalisierungsfaktor aus Anlage 21 BewG (Restlaufzeit 20 Jahre und Zinssatz 6 %):	x 11,47
kapitalisiertes Nutzungsentgelt		68.820 EUR
Bodenwert für Ackerlandfläche (1.500 m² x 5,00 EUR/m2):	7.500 EUR
Abzinsungsfaktor aus Anlage 26 BewG (Restlaufzeit 20 Jahre und Zinssatz 6 %):	x 0,3118
abgezinster Bodenwert		+ 2.338 EUR
Grundbesitzwert des unbebauten Grundstücks		= 71.158 EUR

Für das unbebaute Grundstück ist ein Grundbesitzwert in Höhe von 71.158 EUR festzustellen.” (Rz. 10)

"Wurde die Anlage nicht auf einer verpachteten Fläche, sondern auf einer Eigentumsfläche des Betreibers errichtet, ist von einem fiktiven Nutzungsentgelt auszugehen, dass sich an den regional marktüblichen Nutzungsentgelten bzw. Pachterträgen für derartige Nutzungen orientiert. Bei Windkraftanlagen bestehen hierbei keine Bedenken, hilfsweise 6 % des jährlichen Ertrags (Nettoeinspeisungsvergütung und ggf. Eigenverbrauch) der Anlage der letzten drei Jahre vor dem Bewertungsstichtag anzusetzen." (Rz. 11)

„ 2. Anlagen in Gewerbe- oder Industriegebieten

Bei Windkraftanlagen und Freiflächen-Fotovoltaikanlagen in Gewerbe- oder Industriegebieten ist der Bodenwert nach § 179 BewG auf der Grundlage des vorliegenden Bodenrichtwerts festzustellen.” (Rz. 12)

1. Anlagen im Außenbereich (zu Rz. 6 bis 11)

a) Definition "Außenbereich"

Der Außenbereich ist negativ – in Entgegensetzung zu den Tatbeständen der §§ 30 und 34 BauGB – definiert. Der Außenbereich ist der Bereich, der außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans i.S.d. § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 BauGB) liegt.

Das Flächen im Außenbereich in einem naturalistisch-geographisch Sinne "außen" liegen, wird mit dem rechtlichen Begriff des "Außenbereichs" nicht festgelegt. So schließt etwa die Lage eines Grundstücks im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans die Zugehörigkeit zum Außenbereich i.S.d. § 35 BauGB nicht aus (§ 30 Abs. 3 BauGB). Es verbietet sich daher, "den Außenbereich begrifflich mit Vorstellungen zu verbinden, die ihm – anknüpfend vor allem an den Wortteil ‚Außen‘ – ganz bestimmte Vorstellungsbilder zuordnen, etwa das der ‚freien Natur‘, der ‚Stadtferne‘, der ‚Einsamkeit‘ o.ä.m." (BVerwG v. 1.12.1972 – IV C 6.71, BVerwGE 41, 227 [232]).

b) Ableitung aus Erträgen unzulässig

Nach § 179 Satz 4 ...