Die Verwendung der Marktdaten der Gutachterausschüsse i. ... / 3. Vorliegen von erforderlichen Daten

Die erforderlichen Daten müssen durch die Gutachterausschüsse ermittelt und den zuständigen FA mitgeteilt werden.

a) Ermittlung durch den Gutachterausschuss

Gutachterausschüsse sind unabhängige Kollegialgremien (§ 192 Abs. 1 BauGB) (KG v. 18.6.1971 – W 1182/71 Baul, NJW 1971, 1848). Sie bestehen aus einem Vorsitzenden und weiteren ehrenamtlichen Mitgliedern (§ 192 Abs. 2 BauGB). Die Bildung, das Tätigwerden der Gutachterausschüsse, sowie die Mitwirkung der Mitglieder und deren Ausschluss werden durch Rechtsverordnungen der einzelnen Landesregierungen bestimmt (§ 199 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Unter anderem i.R.d. steuerlichen Gesetzgebung des 6. Abschnitts des BewG ist den Gutachterausschüssen eine vorrangige Kompetenz für die Ermittlung der erforderlichen Daten zugewiesen worden (s. 5.). § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB schreibt für die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten i.S.d. § 193 Abs. 5 Satz 2 BauGB zwingend das Hinzuziehen eines Bediensteten der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Grundstücksbewertung vor, da die Daten letztlich bei der steuerlichen Grundbesitzbewertung verwendet werden.

Die Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten hat durch den Gutachterausschuss, nicht durch dessen Geschäftsstelle (§§ 192 Abs. 4 u. 199 Abs. 2 Nr. 3 BauGB) zu erfolgen. Meinungsäußerungen der Geschäftsstelle oder einzelner Mitglieder des Gutachterausschusses, z.B. des Vorsitzenden, ersetzen die Ermittlung durch das unabhängige Kollegialgremium nicht. Nach der st. Rspr. der FG sind Meinungsäußerungen für die steuerliche Grundbesitzbewertung bedeutungslos (BFH v. 16.12.2009 – II R 15/09, BFH/NV 2010, 1085 Rz. 16; BFH v. 25.8.2010 – II R 42/09, BStBl. II 2011, 205 Rz. 15; Nds. FG v. 11.4.2014 – 1 K 107/11, juris Rz. 76 = EFG 2014, 1364 = ErbStB 2014, 182 [Heinrichshofen]; Nds. FG v. 17.9.2015 – 1 K 147/12, EFG 2016, 185 Rz. 44 = ErbStB 2016, 76 [Günther]). Es ist unerheblich, ob die Äußerung auf Anfrage eines FA, Steuerpflichtigen oder FG beruht.

b) Mitteilung an die zuständigen FA

Die von den Gutachterausschüssen ermittelten erforderlichen Daten sind nach § 193 Abs. 5 Satz 3 BauGB den für die steuerliche Bewertung zuständigen FA mitzuteilen. Dementsprechend sieht das BewG für die Bodenrichtwerte (§ 179 Satz 2 BewG), Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG) und Vergleichsfaktoren (§ 183 Abs. 2 Satz 1 BewG) auch Mitteilungen durch die Gutachterausschüsse vor.

Für die vorrangig von den Gutachterausschüssen zu verwendenden Bewirtschaftungskosten (§ 187 Abs. 2 Satz 3 BewG), Liegenschaftszinssätze (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG) und die Sachwertfaktoren (§ 191 Abs. 1 BewG) sind ebenfalls Mitteilungen erforderlich, auch wenn der Gesetzgeber versäumt hat, dies in den genannten Normen zu regeln.

Eine bundeseinheitliche Regelung, wie die von den Gutachterausschüssen ermittelten Daten zu den zuständigen FA (und den Steuerpflichtigen) gelangen – sprich wie die Mitteilungen auszusehen haben – gibt es nicht. Vielmehr ermächtigt § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB die 16 Landesregierungen u.a. dazu, "die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und der sonstigen Daten der Wertermittlung" durch Rechtsverordnung eigenständig zu regeln. Alle Landesregierungen haben entspr., sich grundsätzlich sehr ähnelnde, Verordnungen erlassen (Homes in Gerady/Möckel/Troff/Bischoff, Praxis der Grundstücksbewertung, Stand: 134. EL 6/2021, S. 1.7.1/3). So sind die für die Wertermittlung erforderlichen Daten bspw. "in geeigneter Weise bekannt zu machen" oder in Grundstücks- bzw. Immobilienmarktberichten zu veröffentlichen.

Kleine, aber entscheidende, Unterschiede machen es letztlich aber erforderlich, dass sich bundesweit tätige Berater mit den einzelnen Verordnungen und ihren Regelungen zur Veröffentlichung der erforderlichen Daten auseinandersetzen sollten.

Beispiel

§ 23 Abs. 1 der Nds. Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs v. 24.5.2005 (Nds. GVBl. 2005, 183) gibt vor, dass die für die Wertermittlung erforderlichen Daten in geeigneter Weise öffentlich bekannt zu machen sind. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen betreiben einen sog. Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK), der auf Vergleichsfaktoren basiert. Das Nds. FG hält diesen IPK für das Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG für ungeeignet: "Der IPK sei nicht für Zwecke der Finanzverwaltung gedacht, sondern als Online-Service für den Bürger, damit dieser – gegen Gebühren – auf einfache Weise den ungefähren Wert seines Objektes bestimmen kann. Der Inhalt der ‚Auskunft über das Preisniveau einer Immobilie‘ lässt darüber hinaus in keiner Weise erkennen, dass die vom IPK vorgenommenen Ermittlungen in zutreffender Weise erfolgt sind. Die herangezogenen Daten und die Ermittlungsschritte des IPK bleiben im Dunklen" (Nds. FG v. 11.4.2014 – 1 K 107/11, EFG 2014, 1364, LS und juris Rz. 73 = ErbStB 2014, 182 [Heinrichshofen]).

In NRW gibt § 38 Abs. 2 i.V.m. §§ 3 Abs. 3 und 28 Abs. 3 Grundstückswertermittlungsverordnung NRW (GrundWertVO NRW) v. 8.12.2020 (GV. NRW. 2020, 1186) explizit vo...