Die Verwendung der Marktdaten der Gutachterausschüsse i. ... / b) Mitteilung an die zuständigen FA

Die von den Gutachterausschüssen ermittelten erforderlichen Daten sind nach § 193 Abs. 5 Satz 3 BauGB den für die steuerliche Bewertung zuständigen FA mitzuteilen. Dementsprechend sieht das BewG für die Bodenrichtwerte (§ 179 Satz 2 BewG), Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG) und Vergleichsfaktoren (§ 183 Abs. 2 Satz 1 BewG) auch Mitteilungen durch die Gutachterausschüsse vor.

Für die vorrangig von den Gutachterausschüssen zu verwendenden Bewirtschaftungskosten (§ 187 Abs. 2 Satz 3 BewG), Liegenschaftszinssätze (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG) und die Sachwertfaktoren (§ 191 Abs. 1 BewG) sind ebenfalls Mitteilungen erforderlich, auch wenn der Gesetzgeber versäumt hat, dies in den genannten Normen zu regeln.

Eine bundeseinheitliche Regelung, wie die von den Gutachterausschüssen ermittelten Daten zu den zuständigen FA (und den Steuerpflichtigen) gelangen – sprich wie die Mitteilungen auszusehen haben – gibt es nicht. Vielmehr ermächtigt § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB die 16 Landesregierungen u.a. dazu, "die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und der sonstigen Daten der Wertermittlung" durch Rechtsverordnung eigenständig zu regeln. Alle Landesregierungen haben entspr., sich grundsätzlich sehr ähnelnde, Verordnungen erlassen (Homes in Gerady/Möckel/Troff/Bischoff, Praxis der Grundstücksbewertung, Stand: 134. EL 6/2021, S. 1.7.1/3). So sind die für die Wertermittlung erforderlichen Daten bspw. "in geeigneter Weise bekannt zu machen" oder in Grundstücks- bzw. Immobilienmarktberichten zu veröffentlichen.

Kleine, aber entscheidende, Unterschiede machen es letztlich aber erforderlich, dass sich bundesweit tätige Berater mit den einzelnen Verordnungen und ihren Regelungen zur Veröffentlichung der erforderlichen Daten auseinandersetzen sollten.

Beispiel

§ 23 Abs. 1 der Nds. Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs v. 24.5.2005 (Nds. GVBl. 2005, 183) gibt vor, dass die für die Wertermittlung erforderlichen Daten in geeigneter Weise öffentlich bekannt zu machen sind. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen betreiben einen sog. Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK), der auf Vergleichsfaktoren basiert. Das Nds. FG hält diesen IPK für das Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG für ungeeignet: "Der IPK sei nicht für Zwecke der Finanzverwaltung gedacht, sondern als Online-Service für den Bürger, damit dieser – gegen Gebühren – auf einfache Weise den ungefähren Wert seines Objektes bestimmen kann. Der Inhalt der ‚Auskunft über das Preisniveau einer Immobilie‘ lässt darüber hinaus in keiner Weise erkennen, dass die vom IPK vorgenommenen Ermittlungen in zutreffender Weise erfolgt sind. Die herangezogenen Daten und die Ermittlungsschritte des IPK bleiben im Dunklen" (Nds. FG v. 11.4.2014 – 1 K 107/11, EFG 2014, 1364, LS und juris Rz. 73 = ErbStB 2014, 182 [Heinrichshofen]).

In NRW gibt § 38 Abs. 2 i.V.m. §§ 3 Abs. 3 und 28 Abs. 3 Grundstückswertermittlungsverordnung NRW (GrundWertVO NRW) v. 8.12.2020 (GV. NRW. 2020, 1186) explizit vor, dass die von den Gutachterausschüssen jährlich zu ermittelnden Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten im – für jedermann kostenfrei zugänglichen – Grundstücksmarktinformationssystem ("BORIS-NRW") einzustellen sind.

Vom definierten Immobilienrichtwert abweichende Grundstücksmerkmale, z.B. die Wohnfläche oder das Baujahr, können durch die vom Gutachterausschuss ermittelten Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden. Zu diesem Zweck wird ein Rechentool zur Verfügung gestellt.

Immobilien-Preis-Kalkulator für Eigentumswohnungen

Quelle: www.boris.nrw.de – Immobilienrichtwerte – Immobilien-Preis-Kalkulator

Immobilienrichtwerte stellen Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke i.S.d. § 20 der novellierten ImmoWertV v. 14.7.2021 (BGBl. I 2021, 2805) dar und können als Vergleichsfaktoren nach § 183 Abs. 2 BewG verwendet werden (§ 38 Abs. 1 GrundWertVO NRW), sofern sie entspr. der GrundWertVO NRW veröffentlicht wurden.

Beraterhinweis Die nach § 199 Abs. 2 BauGB von den Landesregierungen erlassen Rechtsverordnungen geben vor, wo und wie die Veröffentlichung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten zu erfolgen hat. Bereits i.R.d. Erklärungserstellung empfiehlt sich die Prüfung, ob für die Wertermittlung erforderliche Daten des Gutachterausschusses vorliegen.