Einführung BewG / 2. Bewertung des Grundvermögens (§§ 176 ff. BewG n.F.)

Rz. 276

^{[Autor/Stand]} Auch der Bewertung des Grundvermögens ist der gemeine Wert (= Verkehrswert) zugrunde zu legen (§ 177 BewG n.F.).

a) Bewertung unbebauter Grundstücke (§§ 178 f. BewG n.F.)

Rz. 277

^{[Autor/Stand]} Unbebaute Grundstücke sind solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind bezugsfertig, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Baufaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend (§ 178 Abs. 1 BewG n.F.).

Rz. 278

^{[Autor/Stand]} Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB), Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem BauGB zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 179 BewG n.F.). In den Fällen, in denen das zu bewertende Grundstück nicht mit einem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmt, sind Zu- und Abschläge zu machen (z.B. über die Geschossflächenzahl, den Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksgrößen usw.).

Rz. 279

^{[Autor/Stand]} Entgegen einer Anregung des Bundesrats im Gesetzgebungsverfahren ist eine Reduzierung des auf diese Weise gewonnenen Werts nicht mehr vorgesehen. Allerdings steht es dem Steuerpflichtigen frei, einen niedrigeren Wert mit Hilfe eines Bewertungsgutachtens nachzuweisen (§ 198 BewG n.F.).

b) Bewertung bebauter Grundstücke (§§ 180 ff. BewG n.F.)

Rz. 280

^{[Autor/Stand]} Im Gegensatz zur bisherigen Bedarfsbewertung unterscheidet das Gesetz für die Bewertung bebauter Grundstücke zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer in § 181 Abs. 1 BewG n.F. zwischen sechs verschiedenen Grundstücksarten (Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungs- und Teileigentum, Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke).

Rz. 281

^{[Autor/Stand]} Gemäß § 182 Abs. 1 BewG n.F. ist der Wert der bebauten Grundstücke nach dem Vergleichswertverfahren (§ 182 Abs. 2 und § 183 BewG n.F.), dem Ertragswertverfahren (§ 182 Abs. 3 und §§ 184 bis 188 BewG n.F.) oder dem Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 und §§ 189 bis 191 BewG n.F.) zu ermitteln.

Rz. 282

^{[Autor/Stand]} Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG n.F.). Das Vergleichswertverfahren genießt gegenüber den übrigen Bewertungsmethoden (Ertragswert- und Sachwertverfahren) den Vorrang.

Rz. 283

^{[Autor/Stand]} Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind die Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der Merkmale, die ihren Wert beeinflussen, mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Die Grundlage der Bewertung bilden vorrangig die von den Gutachterausschüssen i.S. der §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise. Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insb. Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und der Finanzbehörde mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden; in diesem Fall ist der Bodenwert nach § 179 BewG n.F. gesondert zu berücksichtigen (§ 183 Abs. 1 und 2 BewG n.F.).

Rz. 284

^{[Autor/Stand]} Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, sind im Ertragswertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 3 BewG n.F.). Beim Ertragswertverfahren ist der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 185 BewG n.F. zu ermitteln (§ 184 Abs. 1 BewG n.F.). Der Bodenwert entspricht dem Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG n.F. Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist vom Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 186 BewG n.F.) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG n.F.). Unter Rohertrag ist das Entgelt zu verstehen, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die

• eigengenutzt, ungenutzt, zum vorübergehenden Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind

oder

• der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat,

ist die übliche Miete anzusetzen. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 BewG n.F.).

Rz. 285

^{[Autor/Stand]} Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Durch Umlagen gedeckte Betriebsk...