Erbbaurecht/Erbbauzinsen / 4 Schenkung-/Erbschaftsteuer

Das Erbbaurecht kann jederzeit wie jedes Grundstück durch notariell beurkundeten Vertrag verschenkt werden. Der Grundstückseigentümer erteilt seine Zustimmung, wenn der beschenkte Erwerber in sämtliche Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrags eintritt. Das Erbbaurecht erlischt auch nicht mit dem Tod des Erbbaurechtsnehmers, sondern geht – wie ein Grundstück – auf dessen Erben über. Das Erbbaurecht endet auch nicht, wenn der Erbbauverpflichtete seinerseits das Grundstück verschenkt oder vererbt.

Achtung

Unentgeltliche Bestellung eines Erbbaurechts kann Schenkungsteuer auslösen

In der unentgeltlichen Bestellung eines Erbbaurechts liegt eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Ist das Erbbaurecht gegen einen zu niedrigen Erbbauzins eingeräumt worden, liegt insoweit eine gemischte Schenkung vor.

In Schenkungs- und Erbfällen erfolgt immer eine Bedarfsbewertung. Die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts^[1] und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks/Erbbaugrundstücks^[2] sind gesondert zu ermitteln.^[3]

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Vorschriften des Sechsten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes, insbesondere zur Bewertung des Grundvermögens im Ertrags- und Sachwertverfahren sowie zur Bewertung der Sonderfälle, an die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten^[4], für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 angepasst.

Die Ausführungen im Folgenden können nur einen knappen Überblick bieten.

Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind gem. § 192 BewG die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht^[5] und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks^[6] gesondert zu ermitteln. Mit der Bewertung des Erbbaurechts^[7] ist die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses und mit der Bewertung des Erbbaurechtsgrundstücks^[8] ist das Recht auf den Erbbauzins abgegolten; die hiernach ermittelten Grundbesitzwerte dürfen nicht weniger als "0" Euro betragen.

. Bei der Schenkung eines Erbbaurechts kann die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden.^[9]

Der Wert des Erbbaurechts ist für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 gem. § 193 Abs. 1 BewG durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaurechtskoeffizienten zu ermitteln. Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten nach Maßgabe des §§ 177 Abs. 2 und 3 BewG. Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde.^[10]

Eine Ermittlung des Werts des Erbbaurechts aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte ist für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 nach § 193 BewG ausgeschlossen. Liegt für das zu bewertende Erbbaurecht kein Erbbaurechtskoeffizient i. S. d. § 193 Abs. 1 i. V. m. § 177 Abs. 2 und 3 BewG vor, ist der Wert des Erbbaurechts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaurecht mit einem Erbbaurechtsfaktor zu ermitteln (finanzmathematische Methode).^[11]

Auch der Wert des Erbbaugrundstücks ist für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 gem. § 194 Abs. 1 BewG durch Multiplikation des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaugrundstückskoeffizienten zu ermitteln. Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelten Erbbaugrundstückskoeffizienten nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG. Der Bodenwert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach § 179 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde.^[12]

Liegt für das zu bewertende Erbbaugrundstück kein Erbbaugrundstückskoeffizient i. S. d. § 194 Abs. 1 i. V. m. § 177 Abs. 2 und Abs. 3 BewG vor, ist der Wert des Erbbaugrundstücks durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaugrundstücks mit einem Erbbaugrundstücksfaktor zu ermitteln (finanzmathematische Methode).^[13]

Achtung

Individuelle Beratung wichtig

Die Bewertung für Grundvermögen für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist seit dem 1.1.2023 sehr komplex und führt mit Sicherheit zu erhöhten und höheren Werten des Grundvermögens als bisher.

Die gesetzlichen Neuregelungen zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen können in diesem Beitrag nicht in der gebotenen "Tiefe" dargestellt werden. Eine individuelle Beratung ist in diesen Fällen zwingend.

Wird ein bebautes Erbbaugrundstück, das der Erbbauberechtigte zu Wohnzwecken vermietet, von Todes wegen erworben, ist bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs des (neuen) Grundstückseigentümers ein verminderter Wertansatz nach § 13d Abs. 1 ErbStG nicht zu gewähren.^[14]

[1] § 193 BewG, neu gefasst durch Gesetz v. 16.1.2022, BGBl 2022 I S. 2294, für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022.

[2] § 194 BewG, n...