Erbbaurecht/Erbbauzinsen / Zusammenfassung

Das Erbbaurecht beinhaltet das veräußerliche und vererbbare Recht, auf einem (fremden) Grundstück für eine bestimme Zeit ein Bauwerk zu haben. Eigentum am Grundstück und Eigentum am Bauwerk, z. B. Wohngebäude, fallen also auseinander. Die Gegenleistung für die Bestellung des Rechts ist der Erbbauzins.

Der Erbbauzins zählt beim Grundstückseigentümer regelmäßig zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und führt beim Erbbauberechtigten bei privater Vermietung zu Werbungskosten oder bei betrieblicher Verwendung zu Betriebsausgaben, Erbbauzinsen für unbewegliche Wirtschaftsgüter sind i. H. v. 12,5 % dem Gewerbeertrag zwecks Ermittlung der Gewerbesteuer hinzuzurechnen, soweit der Freibetrag von 200.000 EUR überschritten wird.

Das Erbbaurecht unterliegt nicht der Umsatzsteuer.

Die Bestellung bzw. die Übertragung des Erbbaurechts ist grunderwerbsteuerpflichtig.

Der Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Inhalt, Begründung und Erlöschen von Erbbaurechten sowie der Erbbauzins sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Zudem sind teilweise die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften des BGB, z. B. § 95 BGB, zu beachten sowie die Vorschriften über das Eigentum (§§ 985 ff. BGB). Da das Erbbaurecht grundsätzlich als Miet- und Pachtverhältnisse angesehen wird, ist einkommensteuerrechtlich im Privatvermögen § 21 EStG von Bedeutung.

Als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbare Abschreibungen sind insbesondere auf das Gebäude zulässig (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Abzug der Erbbauzinsen als Betriebsausgaben beruht auf § 4 Abs. 4 EStG, als Werbungskosten auf § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG, die Verteilung von Einmalzahlungen auf § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG. Für die Ermittlung des Gewerbeertrags ist § 7 Satz 1 GewStG i. V. m. §§ 8 und 9 GewStG relevant. Die Haftung des Eigentümers nach § 74 AO erfasst auch grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht, BFH, Urteil v. 23.5.2012, VII R 29/10, BFH/NV 2012 S. 1924; OLG München, Beschluss v. 31.10.2018, 34 Wx 448/17 Kost: Wertfestsetzung für ein Vorkaufsrecht am Erbbaurecht, RPfleger 2019 S. 288; OLG Hamm, Beschluss v. 30.1.2019, I-15 W 320/18: Erbbau(rechts)grundstücke können nicht im Wege der Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB zu einem Bestandteil des auf ihnen lastenden Erbbaurechts werden.