FG Düsseldorf Gerichtsbescheid vom 10.09.1997 - 11 K 137/93 BG

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertung des Grundvermögens auf den 01.01.1991

Nachgehend

BFH (Urteil vom 16.06.1999; Aktenzeichen II R 86/97)

Tenor

Der Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1991) vom … in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom für … das … Mietwohngrundstück wird insoweit geändert, daß der Einheitswert auf 145.300,– DM herabgesetzt wird.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Beklagte trägt bis zum 20.06.1997 63 % der Kosten des Rechtsstreites und die Klägerin 37 %; die danach angefallenen Kosten trägt der Beklagte in Höhe von 57 % und die Klägerin in Höhe von 43 %.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Streitig ist, ob ein Mietwohngrundstück im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der üblichen Miete für öffentlich geförderte Wohnungen oder unter Berücksichtigung der üblichen Miete für steuerbegünstigten Wohnungsbau (Kostenmiete) zu bewerten ist.

Die Klägerin ist eine Wohnungsbaugesellschaft, die als Tochterunternehmen der A die Aufgabe hat, die Beschäftigten der A mit Dienstwohnungen zu versorgen.

1958 errichtete die Klägerin auf dem Grundstück in X, 10 Wohnungen in zwei Mehrfamilien- und einem 1 Zweifamilienhaus mit einer Gesamtwohnfläche von 637 qm. Die Baukosten betrugen ca. 285.000 DM bzw. 306.432,– DM zum 10.12.1959. In den folgenden Jahren wurden dann für diese Gebäude folgende Aufwendungen getätigt: Gasetagenheizung 1968 4.768,79 DM, Gasetagenheizungen 1971 64.021,38 DM, Mansarden 1974 33.624,30 DM, Stillegung Kläranlage 1975 10.405,58 DM, Erschließungsbetrag 1978 3.921,18 DM, Thermostatventile 1979 2.463,48 DM, Iso-Fenster und Wärmedämmung 1982 330.794,36 DM, BK-Anlage 7.278,17 DM.

Zur Finanzierung der Baukosten der Gebäude bezog die Klägerin vom Land … im Jahr 1958 ein Darlehen des sog. Ersten Förderungsweges aus öffentlichen Mitteln i.H.v. 47.000 DM gemäß dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WobauG).

Außerdem erhielt die Klägerin aufgrund des Darlehensvertrages vom 2. Mai 1958 auch Wohnungsfürsorgemittel der B (A) i.H.v. 202.000,– DM. Zur Verzinsung und Tilgung des Darlehens ist im Darlehensvertrag vereinbart, daß das Baudarlehen mit jährlich 4 % zu verzinsen und mit jährlich 1 % der gesamten Darlehens summe zuzüglich der durch die Tilgung ersparten Zinsen in gleichbleibenden Halbjahresraten zu tilgen ist. Ferner ist vereinbart, daß, wenn die von der A anerkannte Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt, daß die Erträgnisse der Grundstücke bei einer für A -angehörige ertragbare Miete für eine volle Verzinsung des Baudarlehens nicht ausreicht, die A bereit ist, den Zinssatz außervertraglich und widerruflich zu senken. Ferner wurde in dem Vertrag ein Wohnungsbesetzungsrecht vereinbart. Unter § 3 heißt es: „Der Bauherr verpflichtet sich, jede mit dem Baudarlehen geförderte Wohnung bis zur Tilgung des Darlehens, mindestens jedoch für 20 Jahre von dem Fertigstellungstermin an, nur an solche A -angehörige oder sonstige Personen zu vermieten, die ihm die A benannt hat … Zur Sicherung des Wohnungsbesetzungsrechts ist zu Gunsten der A eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) an den o.g. Grundstücken zu bestellen.”

Zur Höhe der Miete ist § 4 vereinbart: „(1) Da das Bauvorhaben nach den Bestimmungen über den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau durchgeführt wird, wird die Miete durch die Bewilligungsstelle für Landesmittel festgesetzt (Richtsatzmiete). Der Bauherr wird keine höhere als die festgesetzte Miete erheben. Die Miete darf nur mit Genehmigung der Preisbehörde unter Zustimmung der Bewilligungsstelle erhöht werden, wenn durch Gesetz oder Verordnung nichts anderes bestimmt ist. (2) Der Bauherr verpflichtet sich, bei einer gem. § 8 Abs. 2 gewährten Zinssenkung für die der A zustehenden Wohnungen für die Dauer des Wohnungsbesetzungsrechts nur die nach dieser Zinssenkung sich ergebende, von der A festgesetzte Miete zu erheben. (3) Die A kann den Mietbetrag ändern, solange der Zinssatz des Baudarlehens unter 4 v. H. gesenkt ist. Dieser Vorbehalt ist vom Bauherrn in den Miet- oder Nutzungsvertrag aufzunehmen.” Ferner heißt es unter „1. Darlehensbewilligung” des Vertrages in Abs. 4, daß die A der Klägerin das Darlehen für den Bau der Wohnungen aufgrund der „Bestimmungen über die Wohnungsfürsorge der A” vom 01.02.1958 und unter den Bedingungen des Darlehensvorbescheides vom 16.04.1958 gewährt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die Vertragskopie Bl. 25 ff. der Finanzgerichtsakte Bezug genommen.

Im Darlehensvorbescheid vom 16.04.1958 heißt es unter Nr. 11 „Die Miete darf im Durchschnitt 1,20 DM bei Ausstattung mit vollständig eingerichteten Bädern je qm Wohnfläche monatlich nicht übersteigen; Nebenleistungen dürfen neben der Miete nur in dem sich aus der Lasten- und Ertragsrechnung und nach den Preisvorschriften ergebenden Umfang erhoben werden.” Unter Nr. 12 heißt es: „In der nach der ersten Berechnungsverordnung aufzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung dürfen folgende Kostenansätze nicht überschritten werden:

a) Verwaltungskoste...