FG Düsseldorf Urteil vom 09.09.2010 - 16 K 261/08 E

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfteerzielungsabsicht aus Vermietung bei langjährigem Leerstand

Leitsatz (redaktionell)

1. Eine Einkünfteerzielungsabsicht aus Vermietung eines sanierungsbedürftigen und deshalb langjährig (10 Jahre) leerstehenden Objekts kann erst angenommen werden, wenn der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirkt, durch Beseitigung der baulichen Mängel einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.
2. Bloße Vorbereitungsmaßnahmen wie Entrümpelungs- und Entsorgungsarbeiten sind für sich betrachtet nicht geeignet, diese Voraussetzung zu erfüllen.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 S. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1

Streitjahr(e)

1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005

Tatbestand

Der Kläger wurde vom Beklagten (das Finanzamt – FA –) für die Streitjahre 1997 bis 2005 zur Einkommensteuer (ESt) veranlagt. Streitig ist, ob in Bezug auf das in den Streitjahren nicht vermietete Mietwohngrundstück „A” Straße in „B” Werbungskostenüberschüsse bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen sind.

Der Kläger, der in den Streitjahren als Arzt Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit erzielte, erwarb mit Kaufvertrag vom 11.7.1997 das mit einem Zweifamilienhaus (Baujahr 1934) bebaute Grundstück zu einem Kaufpreis von 170.000 DM (Anschaffungskosten mit Nebenkosten insgesamt 178.107 DM). Der Erwerb war eigenfinanziert.

In den ESt-Erklärungen für die Jahre 1997 bis 2003 machte der Kläger Werbungskostenüberschüsse i.H. von 21.180 DM (1997), 5.336 DM (1998), 3.642 DM (1999), 4.071 DM (2000), 3.273 DM (2001), 1.738 EUR (2002) und 1.582 EUR (2003) geltend. Darin waren nur für die Jahre 1997 und 1998 Erhaltungsaufwendungen enthalten, und zwar i.H. von 19.500 DM (1997) und 1.802 DM (1998). Im Rahmen der Veranlagung für das Jahr 1999 wurde der Kläger aufgefordert, die Vermietungsabsicht nachzuweisen. Mit Schreiben vom 19.4.2001 teilte der Kläger mit, eine Vermietung sei ab dem Jahr 2001 vorgesehen. Der Zustand des Gebäudes (siehe die für die Veranlagung 1999 vorgelegten Fotos) lasse eine frühere Vermietung nicht zu.

Bei den erstmaligen Veranlagungen für die Jahre 1997 bis 2003 wurden die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse wie beantragt berücksichtigt. Die Bescheide ergingen allerdings vorläufig gemäß § 165 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung, weil eine Einkünfteerzielungsabsicht noch nicht abschließend habe geprüft werden können. - Für 1997 bis 1999 ergingen im Jahre 2002 geänderte Bescheide, mit denen die Werbungskostenüberschusse auf 20.933 DM (1997), 4.843 DM (1998) und 3.149 DM (1999) gemindert wurden. Dies beruhte darauf, dass lt. einer Kaufpreisaufteilung durch den Bausachverständigen (BSV) des FA auf das Gebäude ein Anteil von 71,3 % (= 126.991 DM Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung – AfA – ) entfiel und deshalb eine entsprechende AfA-Kürzung vorgenommen wurde.

Im Rahmen der Veranlagung für das Jahr 2004 wurde der Kläger mit Schreiben vom 31.1.2006 erneut aufgefordert, die Vermietungsabsicht durch Angaben zum Stand der Renovierungsarbeiten, zum Wohnungszustand oder erfolgte Vermietungsversuche nachzuweisen. In diesem Zusammenhang kam es zu einer Vorsprache an Amtsstelle, und zwar laut Darstellung des FA in der Einspruchsentscheidung durch den 76-jährigen Vater des Klägers (der Architekt ist). Der Vater gab an, er werde eine weitere Renovierung selbst vornehmen, denn Fremdfirmen könnten dies kaum schaffen und dies sei auch nicht finanzierbar. Er zeigte 75 Fotos, die er auf seinem Laptop gespeichert hatte und erklärte dazu, der marode Zustand des Gebäudes sei erst nach dem Kauf festgestellt worden (ähnliche Fotos lagen bereits für das Veranlagungsjahr 1999 vor). Im Jahre 2006 würde mit Fremdfirmen versucht werden, die Fertigstellung zu erreichen; eine Vermietung sei aber weiterhin fraglich.

Nach dem mit den Fotos dokumentierten Zustand des Gebäudes –so die Darstellung des FA in der Einspruchsentscheidung– sei eine Vermietung nicht nur fraglich, sondern unmöglich erschienen. Das Gebäude sei im derzeitigen Zustand nicht bewohnbar. Es seien auch keinerlei weitere Aufwendungen zur Renovierung geltend gemacht worden.

Nachdem der Kläger auch für die Jahre 2004 und 2005 wiederum Werbungskostenüberschüsse geltend machte (2004: 1.581 EUR; 2005: 1.662 EUR), ohne dass zwischenzeitlich eine Vermietung erfolgt war, setzte das FA die Einkünfte aus Vermietung in den erstmaligen ESt-Bescheiden 2004 vom 24.3.2006 und 2005 vom 12.7.2006 mit jeweils 0 EUR an. Das FA erließ nunmehr auch für die Jahre 1997 bis 2003 nach § 165 Abs. 2 Satz 1 AO geänderte Bescheide vom 24.5.2006, in denen es die Einkünfte aus Vermietung mit 0 DM bzw. EUR ansetzte; zugleich wurden die Bescheide nach § 165 Abs. 2 Satz 2 AO für endgültig erklärt.

Dagegen richteten sich die fristgerecht eingelegten Einsprüche des Klägers. Zur Begründung trug er vor, dass er die allgemeine Begründung des FA, eine Einkünfteerzielungsabsicht sei nicht zu erkennen, nicht nachvollziehen könne. Gemäß...