FG Düsseldorf Urteil vom 24.11.2005 - 12 K 6851/02 E

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes bei Betriebsaufgabe

Leitsatz (redaktionell)

1. Wenngleich der Verkehrswert landwirtschaftlich genutzten Grund und Bodens vorrangig aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abzuleiten ist, kann der ergänzende Rückgriff auf die erzielbaren Erträge dann sachgerecht sein, wenn die Vergleichswertmethode mangels einer hinreichenden Anzahl vergleichbarer Flächen mit erheblichen Ungewissheiten verbunden ist.

2. Mangels repräsentativer Vergleichspreise kann daher bei der Aufgabe eines bereits zuvor für 30 Jahre an einen Golfclub zur künftigen Neuerrichtung eines Golfplatzes verpachteten landwirtschaftlichen Betriebes der Aufgabegewinn in der Weise sachgerecht zu schätzen sein, dass zusätzlich zu dem der landwirtschaftlichen Nutzung entsprechenden Vergleichspreis der Grundstücke der kapitalisierte Wert des Unterschiedsbetrages zwischen der vertraglich vereinbarten und der bei landwirtschaftlicher Nutzung durchschnittlich erzielbaren Pacht berücksichtigt wird.

3. Ist die Fortsetzung der landwirtschaftlichen Nutzung nach Beendigung des Pachtvertrags völlig ungewiss, bleiben die in diesem Fall zu gewärtigenden Rekultivierungsaufwendungen bei der Bemessung des Verkehrswerts außer Betracht.

Normenkette

EStG § 14 Satz 2, § 16 Abs. 3 Satz 3; BewG § 9 Abs. 2, § 13

Streitjahr(e)

1994

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 12.03.2007; Aktenzeichen IV B 11/06)

Tatbestand

Die Kläger wurden für 1994 als Eheleute zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Ehemann erzielte Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft. Den Betrieb hatte er seit dem 1.1.1990 im Ganzen an den Golfclub „A” e.V. verpachtet. Als Pachtzins war für die ersten 5 Jahre ein Betrag von 1.800,00 DM/ha/jährlich vereinbart – ab dem 6. Jahr ein Betrag von 2.000,00 DM/ha/jährlich. Darüber hinaus verpachteten in dem selben Vertrag 3 weitere Landwirte Gelände an den Golfclub „A”.

Zum 1.1.1994 erklärte der Kläger die Betriebsaufgabe.

Streitig ist die Höhe des Aufgabegewinns, soweit er das an den Golfclub"A”. verpachtete Gelände betrifft.

Aufgrund einer für 1992 –1994 durchgeführten Betriebsprüfung des Finanzamts für Land- und Forstwirtschaft kam das beklagte Finanzamt zu dem Ergebnis, der Aufgabegewinn betrage insgesamt 1.900.005,00 DM. Dementsprechend setzte es die Einkommensteuer der Kläger für 1994 mit Bescheid vom 8.8.2001 auf 486.455,00 DM fest.

Bei der Berechnung des Aufgabegewinns, der das an den Golfclub „A” verpachtete Gelände betrifft, ging und geht das Finanzamt von einer Fläche von insgesamt 276.068 qm und einem gemeinen Wert von 12,00 DM aus.

Die Gesamtfläche beträgt 315.516 qm. Von dieser Gesamtfläche werden folgende einzelnen Teilflächen als Golfplatz genutzt:

Flur 21	Flurstück 145/2 tlw.	Fläche:	5535 qm SPO
Flur 2	Flurstück 48/1 tlw.	Fläche:	923 qm SPO
Flur 21	Flurstück 295 tlw.	Fläche:	228 qm SPO
Flur 21	Flurstück 320	Fläche:	1249 qm SPO
Flur 21	Flurstück 321	Fläche:	1208 qm SPO
Flur 21	Flurstück 322	Fläche:	103561 qm SPO
Flur 21	Flurstück 323	Fläche:	3023 qm SPO
Flur 21	Flurstück 324	Fläche:	1118 qm SPO
Flur 21	Flurstück 325	Fläche:	6 qm SPO
Flur 21	Flurstück 326 tlw.	Fläche:	49131 qm SPO
Flur 21	Flurstück 327 tlw.	Fläche:	11448 qm SPO
Flur 21	Flurstück 328	Fläche:	6 qm SPO
Flur 21	Flurstück 329 tlw.	Fläche:	617 qm SPO
Flur 2	Flurstück 225 tlw.	Fläche:	33581 qm SPO
Flur 2	Flurstück 226 tlw.	Fläche:	64434 qm SPO
Gesamtfläche laut Katasternachweis:			276068 qm SPO

Es handelt sich um eine arrondierte Hofanschlussfläche, die sich unmittelbar nördlich der Hofstelle anschließt. Diese Fläche wird im Kataster als SPO = Golfspielplatzfläche bezeichnet und ausgewiesen. Zum Aufgabezeitpunkt waren es landwirtschaftliche Flächen, die ausschließlich als Ackerland bewirtschaftet werden konnten. Die ursprüngliche Bodenqualität ist gut bis sehr gut. Die Flächen waren zum Aufgabezeitpunkt Bestandteil des Bebauungsplans Nr. „Golfplatz” der Stadt „A”, der am 22.09.1993 bestandskräftig worden war. Mit dem Bau des Golfplatzes wurde im März 1994 begonnen.

Bei der Annahme eines gemeinen Werts von 12,00 DM folgte das Finanzamt der Methodik des amtlich landwirtschaftlichen Sachverständigen, der zunächst aus 41 Kaufpreisen (insgesamt 9.650.814,00 DM) für Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung (insgesamt 1.358.880 qm) einen Durchschnittswert von 7,10 DM/qm (= 9.650.814,00 DM/1.358.880 qm) errechnete, davon einen Abschlag von 15 % vornahm und so auf einen Preis von 6,00 DM/qm kam. Sodann leitete der Sachverständige anhand von 31 Kaufpreisfällen betreffend Golfplatzanlagen (Nr. 9 der der Einspruchsentscheidung beigefügten Aufstellung entfällt nach Angaben des Prüfers) einen Aufschlag von 100 % ab und errechnete so – auf der Grundlage von 6,00 DM/qm – einen gemeinen Wert von 12,00 DM/qm. Von diesen (verbliebenen) 31 Kaufpreisfällen berücksichtigte der Sachverständige die Flächen Nrn. 14, 17, 20 und 21 der der Einspruchsentscheidung beigefügten Aufstellung bei der „Auswertung der Vergleichskauffälle” nicht – ebensowenig...