FG Düsseldorf Urteil vom 27.01.1999 - 13 K 5544/93 F

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bedeutung der Einkünfteerzielungsabsicht für den Anspruch auf Feststellung des Verlustes aus Vermietung und Verpachtung

Leitsatz (redaktionell)

1. Eine im Rahmen eines Bauherrenmodells einem Anleger erteilte Weiterverkaufsgarantie nach Ablauf von 8 Vermietungsjahren stellt ein Indiz gegen seinen endgültigen Entschluss zur langfristigen Vermietung und damit gegen die Einkünfteerzielungsabsicht dar, wenn die Garantie für die Investitionsentscheidung bedeutsam war und ein unmittelbarer zeitlicher, sachlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Abschluss des Baubetreuungsvertrages und der Garantiezusage besteht.
2. Die mögliche zivilrechtliche Unwirksamkeit der Garantie und deren Erteilung erst nach Abschluss des Baubetreuungsvertrages sind unter diesen Voraussetzungen für die Indizwirkung ohne Belang.

Normenkette

EStG § 2 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 2 Nr. 2, § 21 Abs. 1 Nr. 1; BGB § 313

Streitjahr(e)

1983, 1984, 1985

Tatbestand

Streitig ist zwischen den Beteiligten, ob Verluste aus Vermietung und Verpachtung für die Kläger festzustellen sind.

Die Kläger beteiligten sich Ende des Jahres 1983 durch Vermittlung der „Q” an der von der „W” -KG in „R” initiierten und betreuten Bauherrengemeinschaft „E”, ProjektNr."------”, die insgesamt einen Baukomplex mit 35 Eigentumswohnungen umfasste. Als Bauherr verpflichtete sich der Kläger für die Einheit Nr. 12. Bezugsfertig wurde die Wohnung am 30.09.1985. Der Gesamtaufwand der Kläger für die Errichtung der Wohnung betrug 387.800,--DM. Diesen Betrag finanzierten die Kläger durch Eigenkapital in Höhe von 33.682,--DM und ein Darlehen in Höhe von 385.000,--DM, das abzüglich eines Damnums in Höhe von 31.040,--DM zur Auszahlung gelangte. Ab Bezugsfertigkeit vermieteten die Kläger die Wohnung an die „W"-KG als gewerbliche Zwischenmieterin mit dem Recht auf Untervermietung.

Mit Schreiben vom 18. Januar 1984 hatte die „Q” den Klägern folgendes mitgeteilt:

...in Beantwortung Ihrer Anfrage, die uns durch Herrn „T” übermittelt wurde, bestätigen wir Ihnen wunschgemäß: „Q” erklärt sich bereit, jederzeit Ihr durch uns vermitteltes Objekt „------” nach Ablauf von 8 Vermietungsjahren an einen anderen Erwerber zu vermitteln. „Q” garantiert Ihnen, dass der zu vermittelnde Erwerber mindestens die von Ihnen gezahlten Gesamtkosten als Kaufpreis zahlen wird. Diese Garantie gilt jedoch nur unter folgenden Voraussetzungen: 1.…2. „Q” erhält für die Abgabe der vorstehend genannten Garantie und für die Vermittlungstätigkeit nach Nr. 1 eine marktübliche Gebühr von z.Zt. 3% des erzielten Wiederverkaufspreises zuzüglich der dann gesetzlich gültigen Mehrwertsteuer. Die Gebühr wird fällig und zahlbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages über den Wiederverkauf und ist von Ihnen unmittelbar an „Q” zu zahlen. 3. Unser als Anlage 1 beigefügter Hinweis auf die mögliche Steuerschädlichkeit dieser Garantie muss uns – von Ihnen rechtswirksam unterschrieben – bis zum 1. Februar 1984 vorliegen. Sofern „Q” einen Käufer nachweist, der weniger als den garantierten Kaufpreis zahlt, wird „Q” Ihnen in Erfüllung Ihrer vorgenannten Garantie die Differenz zwischen Garantiesumme und tatsächlich erzieltem Kaufpreis erstatten. Ein Mehrerlös steht Ihnen alleine zu.

Die benannte Anlage 1 über die mögliche Steuerschädlichkeit wurde von den Eheleuten am 20.01.1984 unterzeichnet. Wegen des genauen Inhalts wird auf die Anlage 1 Bezug genommen.

Die Kläger machten im Rahmen der Bauherrengemeinschaft (BHG) für die Streitjahre Verluste aus Vermietung und Verpachtung aus der Eigentumswohnung in Höhe von 35.270,--DM (1983) in Höhe von 36.490,--DM (1984) und in Höhe von 38.202,--DM für 1985 geltend, die der Beklagte im Rahmen der gemäß § 164 Abs. 1 AO unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehenden Feststellungsbescheide antragsgemäß berücksichtigte.

Aufgrund einer von der Großbetriebsprüfung „A” und zum Teil vom Finanzamt für Steuerstrafsachen – Steufa – bei der BHG durchgeführten Außenprüfung kam der Prüfer in dem Bericht der Gross-BP vom 17. Juli 1990, insbesondere Anlage 7 bzgl. der Kläger – sowie eines weiteren Beteiligten – u.a. zu folgendem Ergebnis:

Die Verluste aus der ETW könnten nicht mehr berücksichtigt werden. Die „Q” habe den Klägern mit Schreiben vom 18.01.1984 eine Weiterverkaufsgarantie (WVG) gegeben. Hierdurch hätten sich die Kläger bei Vertragsschluss ausdrücklich offengehalten, die Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu veräußern. Eine endgültige Entscheidung zur Erzielung eines Totalüberschusses bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sei somit von den Klägern nicht getroffen worden.

Der Beklagte schloss sich der Auffassung des Prüfers an und erließ am 19. März 1991 entsprechend geänderte Feststellungsbescheide 1983 - 1985 gemäß § 164 Abs. 2 AO, in denen er keine Verlustanteile der Kläger mehr berücksichtigte.

Hiergegen legten die Kläger am 22.03.1991 Einspruch ein und führten im Wesentlichen aus, dass die Garantie lediglich eine Absicherung für einen Werteverfall des Objektes darstel...