FG Köln Urteil vom 07.09.2016 - 5 K 925/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Auswirkung des Denkmalschutzes auf die Bewertung des Grund und Bodens im Ertragswertverfahren

Leitsatz (redaktionell)

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines unter Denkmalschutz stehenden Mietwohngrundstücks im Ertragswertverfahren nach der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) kann der für den Grund und Boden ermittelte Wert nicht im Wege einer Abzinsung oder durch einen Abschlag herabgesetzt werden.

Normenkette

ImmoWertV §§ 16, 17 Abs. 2, § 18 Abs. 1, § 20; EStG § 7 Abs. 4 S. 1

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 21.05.2019; Aktenzeichen IX R 43/17)

BFH (Beschluss vom 21.05.2019; Aktenzeichen IX R 43/17)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Höhe der Absetzung für Abnutzung (AfA) im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV).

Die Kläger sind zusammen veranlagte Eheleute. In den Streitjahren erklärten sie u.a. die streitigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des unter Denkmalschutz stehenden Objektes A-Straße … in K. Das Objekt hatte der Kläger mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom ….2003 erworben. Besitz, Nutzen und Lasten des Grundbesitzes sind am 01.12.2003 auf den Kläger übergegangen. Der Kaufpreis betrug 800.000,00 € und wurde bei Fälligkeit bezahlt. Die Anschaffungsnebenkosten betrugen unstreitig 40.468,84 €.

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2003 machten die Kläger bei der Ermittlung der Einkünfte aus dem Objekt A-Straße …, aus dem Mieteinnahmen von 5.634,00 € in 2003 und 73.776,00 € in 2004 erzielt wurden, als Werbungskosten u.a. AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) ohne Ansatz eines Wertes für den erworbenen Grund und Boden wie folgt geltend:

Anschaffungskosten	840.468,84 €
AfA gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG 4 %	33.618,75 €
anteilig für einen Monat	2.801,56 €.

Im Streitjahr 2004 wurde die ganzjährige AfA von 33.618,75 € geltend gemacht.

Zur Begründung des Umstandes, dass dem Grund und Boden des Objektes A-Straße … kein eigenständiger Wert beizumessen sei, stützten sich die Kläger auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen D vom ….2005, wonach aufgrund des Denkmalschutzes von einer unendlichen Restnutzungsdauer auszugehen sei, die dazu führe, dass das Grundstück aus gegenwärtiger Sicht nie wieder freigelegt werden könne und ein reiner Bodenwert somit auch in Zukunft nicht mehr erzielbar sein werde. Da ein eigenständiger Bodenwert demnach nicht anzunehmen sei, entfalle auch eine Bodenwertverzinsung sowie dementsprechend die Hinzurechnung des abgezinsten Bodenwertes.

Der Beklagte folgte dieser Argumentation nicht und gab eine baufachliche Stellungnahme in Auftrag. Nach dieser Stellungnahme des Finanzamtes K vom ….2006 beträgt der Bodenanteil des Objektes A-Straße … in K unter Anwendung des sogenannten Residualwertverfahrens 59 %. Der Beklagte schloss sich der baufachlichen Stellungnahme an und ermittelte die AfA für das streitige Objekt A-Straße … für das Jahr 2003 wie folgt:

Anschaffungskosten	840.468,84 €
abzüglich Anteil Grund und Boden (59 %)	- 495.876,61 €
AfA-Bemessungsgrundlage	344.592,23 €
AfA gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 b EStG 2,5 %	8.614,81 €
anteilig für einen Monat	718,00 €.

Für das Jahr 2004 erkannte der Beklagte dementsprechend eine ganzjährige AfA von 8.615,00 € an. In den streitigen Einkommensteuerbescheiden 2003 und 2004 vom 23.06.2006, berücksichtigte der Beklagte entsprechend erhöhte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die hiergegen eingelegten Einsprüche wurden mangels näherer Begründung mit Einspruchsentscheidung vom 18.02.2008 als unbegründet zurückgewiesen.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Klage tragen die Kläger wie folgt vor:

Der Beklagte gehe unzutreffend davon aus, dass der Kaufpreis für das Objekt A-Straße … in K und die Anschaffungsnebenkosten anteilig mit 59 % auf Grund und Boden entfielen.

Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG seien als AfA bei Gebäuden bestimmte Prozentsätze der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuziehen. Sei die tatsächliche Nutzungsdauer niedriger, so könne gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA vorgenommen werden. Erwerbe ein Steuerpflichtiger durch einen einheitlichen Vertrag mehrere Wirtschaftsgüter, so sei der Kaufpreis zur Ermittlung der Anschaffungskosten dieser Wirtschaftsgüter anhand objektiver Maßstäbe aufzuteilen. Dieser Grundsatz gelte auch beim Erwerb eines bebauten Grundstückes, da es sich hierbei in der Regel um zwei selbständig bewertbare und verkehrsfähige Wirtschaftsgüter handele, so dass eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und das Gebäude erforderlich sei. Vorliegend handele es sich jedoch um ein Grundstück, das mit einem Baudenkmal bebaut sei. Der Grund und Boden sei daher nicht selbständig verkehrsfähig. Wegen der bestehenden Erhaltungspflicht könne aus dem Boden nie ein Erlös erzielt werden, er sei vielmehr auf Dauer dem Markt entzogen. Wenn aber kein Erlös zu erzielen sei, könne auch kein Wer...