FG Köln Urteil vom 14.12.2005 - 4 K 5275/01

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bedarfswert eines Grundstücks mit einer Autowaschstraße auf fremdem Grund und Boden

Leitsatz (redaktionell)

Für den Fall, dass der nach § 148 Abs. 1 Satz 1 BewG sich ergebende Wert des mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden bebauten Grundstücks gegen das Übermaßverbot verstößt, ist eine verfassungskonforme Auslegung des § 148 Abs. 1 BewG geboten, dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks in unbebautem Zustand zuzulassen ist (§§ 148 Abs. 1 Satz 2, 146 Abs. 7 BewG analog oder §§ 147 und 145 Abs. 3 Satz 3 BewG analog).

Normenkette

BewG § 146 Abs. 7, §§ 147, 145 Abs. 3 S. 3; HGB § 253 Abs. 1 S. 2; BewG § 148 Abs. 1 Sätze 1-2

Tatbestand

Streitig ist der Bedarfswert eines Grundstücks auf dem sich ein Gebäude (Autowaschstraße) auf fremdem Grund und Boden befindet („Bebautes Grundstück Grund und Boden mit fremden Gebäude”).

Durch not. Vertrag vom …2000 UrNr. …/2000 B des Notars Dr. … übertrug die Mutter des Klägers, Frau … (Mutter), diesem die Grundstücke eingetragen im Grundbuch von … Band … Blatt … Gemarkung … Flur 6 Nr. 1448, groß: 3.120 qm, und Blatt … Gemarkung … Flur 6 Nr. 1449, groß: 1.235 qm.

Die Parzelle 1449 und ein Teil der Parzelle 1448 war von den Eltern des Klägers an die … GmbH (…) durch Vertrag vom …1990 bis zum …2006 verpachtet worden. Darüber hinaus hatte der Pächter das Recht, den Vertrag in Form von vier Optionen zu je zwei ein halb Jahren zu verlängern. Die verpachtete Fläche betrug 2.300 qm. Die monatliche Pacht betrug zum Zeitpunkt der Übertragung 4.500,00 DM. Die Verpachtung der Grundstücksfläche erfolgte zur gewerblichen Nutzung, insbesondere zum Betrieb einer Tankstelle. Die Verpächter waren damit einverstanden, dass die von … errichtete Tankanlage nebst allen oberirdischen und unterirdischen Ein- und Aufbauten gem. § 95 BGB nicht wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens wurde, sondern im Eigentum von … verblieb. … hat die bei Vertragsende auf der angemieteten Grundstücksfläche befindlichen Anlagen, Einrichtungen und Gegenstände insbesondere die in der Erde befindlichen Kraftstoffbehälter nach Vertragsende unverzüglich zu entfernen.

Die Mutter behielt sich in dem Übertragungsvertrag das lebenslängliche Nießbrauchsrecht an dem verpachteten Grundbesitz vor.

Der übertragene Grundbesitz bestand bewertungsrechtlich aus drei Grundstücken, die mit einem Zweifamilienhaus (St.Nr. …), einer Tankstelle (StNr. …) und einer Autowaschstraße (StNr …) bebaut waren. Sowohl bei dem mit der Autowaschstraße bebauten Grundstück als auch bei dem Tankstellengrundstück handelte es sich bewertungsrechtlich um Grund und Boden mit fremden Gebäuden. Nur die beiden zuletzt genannten Grundstücke waren Gegenstand des Pachtvertrags. Der Kläger gab für diese beiden Grundstücke nur eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts ab, in der er beide Grundstücke zusammenfasste. Danach betrug die Grundstücksfläche 2.300 qm. Den Bodenrichtwert schätzte der Kläger mit 190,00 DM/qm. Hierzu führten die Bevollmächtigten des Klägers in einem Begleitschreiben aus, als Bodenrichtwert sei ein Wert von 190,00 DM pro qm angesetzt worden. Dieser Wert sei anhand eines Vergleichstankstellengrundstücks „…Tankstelle-…” ermittelt worden. Wertmindernd sei allerdings die Größe des Grundstücks und eine evtl. Kontaminierung des Bodens aus den früheren Jahren zu berücksichtigen.

Der Beklagte erließ daraufhin am …2001 zu der Steuernummer: … (Grundstück mit Autowaschstraße) einen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den …2000 für Zwecke der Schenkungssteuer. In diesem Bescheid traf der Beklagte die folgenden Feststellungen:

Art der wirtschaftlichen Einheit:

Bebautes Grundstück Grund und Boden mit fremden Gebäude

Wert der wirtschaftlichen Einheit

Grundbesitzwert 82.000.– DM

Zurechnung des Grundstückswerts

Bisher Frau …

Neu …

Den Grundbesitzwert ermittelte der Beklagte wie folgt:

Wert des belasteten Grundstücks § 148 Abs. 1 BewG

Jährlicher Pachtzins 4.447,00 DM × Vervielfältiger 18,6	82.714,00 DM
Grundbesitzwert, gerundet auf volle 1.000,00 DM nach unten	82.000,00 DM

Erläuternd fügte der Beklagte an, der erklärte Gesamtjahrespachtzins i. H. v. 54.000,00 DM sei im Verhältnis der Grundstücksgrößen (Tankstelle 1.516 qm; Autowaschstraße 140 qm) aufgeteilt worden.

Ansatz

St-Nr. …	4.447,00 DM	(Grundstück mit Autowaschstraße)
St-Nr. …	49.553,00 DM	(Tankstellengrundstück, Gegenstand des Verfahrens 4 K 4419/01)

Mit seiner nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobenen Klage begehrt der Kläger, den Grundbesitzwert in Höhe des Verkehrswerts anzusetzen.

Der Kläger macht geltend, die Abweichung des § 148 BewG von der üblichen Bewertung führe dazu, dass die nach dieser Vorschrift festzustellenden Grundstückswerte die gemeinen Werte des jeweiligen Bewertungsgegenstandes im Einzelfall überstiegen. Insofern sehe der BFH in bestimmten Fällen einen Verstoß gegen das Übermaßverbot, dem durch Billigkeitsmaßnahmen nicht abgeholfen werden könne.

Im Streitfall sei zudem zu beachten, dass...