FG Köln Urteil vom 26.06.2013 - 7 K 1166/12

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vermietungsabsicht bei wegen Renovierungsbedürftigkeit unvermietbarem Objekt

Leitsatz (redaktionell)

1) Eine Vermietungsabsicht kann nicht angenommen werden, wenn das Mietobjekt aufgrund der bestehenden erheblichen Renovierungsbedürftigkeit nicht neu vermietbar ist und die erforderlichen Renovierungsarbeiten wegen fehlender finanzieller Mittel und Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft nicht durchgeführt werden können.

2) Eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht nicht, wenn ausstehende Mieten nicht gezahlt werden und der Vermieter auf die tatsächliche Durchsetzung seiner Mietforderungen verzichtet.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1, § 9 Abs. 1 S. 1

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Berücksichtigung eines Verlustes bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen einer gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für das Jahr 2009.

Der Kläger und die Beigeladene sind seit 2005 Beteiligte an der noch ungeteilten Erbengemeinschaft nach Frau A. Zum Nachlass der Frau A gehören neben zwei weiteren Objekten auch ein in B, C-Straße … belegenes Einfamilienhaus und ein Wohnhaus in D, E-Straße ….

Aus den Objekten in B und D wurden im Streitjahr keine Mieteinnahmen erzielt. Beide Objekte waren erheblich renovierungsbedürftig und in diesem Zustand am Markt nicht neuvermietungsfähig. Finanzielle Mittel zur Durchführung der erforderlichen Renovierungsmaßnahmen waren nicht vorhanden. Nach den Angaben des Klägers war nicht absehbar, wann eine Renovierung der Objekte durchgeführt werden könnte, da hierfür zunächst die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft abgewartet werden müsse. Der Zeitpunkt für die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist derzeit ungewiss.

Nach den unbestrittenen Ausführungen des Klägers in der Klageschrift vom 16.4.2012 und in der mündlichen Verhandlung bestand der Verkehrswert des Objektes in D, E-Straße …, ausweislich des Gutachtens eines Sachverständigen lediglich im Grundstückswert abzüglich der Abbruchkosten für das aufstehende Gebäude. Das Objekt in B, C-Straße …, stand seit dem Auszug der letzten Mieter seit dem Jahr 2005 leer. Im Jahr 2006 fand eine Besichtigung des Objekts in B mit einer potentiellen Mietinteressentin – Frau F – statt. Zu einer Anmietung kam es jedoch nicht, da sich Frau F in der Folgezeit – im Jahr 2009/2010 – für einen Hauskauf entschied. Eine vom Kläger in diesem Zusammenhang vorgelegte Bescheinigung der Frau F vom 20.10.2011 – auf die für weitere Einzelheiten Bezug genommen wird – hatte folgenden Inhalt:

„Hiermit bestätige ich, dass ich das Wohnhaus in B mit meinem Gatten und zwei Kindern bereits vor einigen Jahren mieten wollte. Wegen dieser Absicht, besichtigte ich dieses Haus in Anwesenheit der Nichte von Herrn A1 im Jahre 2006. Seither standen wir in unregelmäßigen Abständen miteinander in Kontakt.

Abgesehen davon, dass in diesem Haus noch umfangreiche Renovierungsarbeiten vor einem Einzug durchzuführen gewesen wären, wurde mir zwischenzeitlich ein anderes Haus zum Kauf angeboten, in welchem wir nunmehr seit dem Jahre 2010 unter obiger Adresse wohnen.”

In einem vom Berichterstatter am 11.4.2013 durchgeführten Erörterungstermin erklärte der Kläger, dass im Zeitraum von 2006 bis 2010/2011 mit Blick auf die potentielle Mieterin – Frau F – keine weiteren Aktivitäten zur (anderweitigen) Vermietung des Objekts vorgenommen wurden. Da bereits eine potentielle Mieterin vorhanden gewesen sei, bedürfe es bei dieser Sachlage keiner Suche nach weiteren Interessenten. Auch in der Klageschrift vom 16.4.2012 führte der Kläger in diesem Zusammenhang aus, dass die Suche nach weiteren Mietinteressenten die Aussicht, mit Frau F einen „annehmbaren” Mietvertrag abzuschließen zu können, „ungünstig” hätte beeinflussen können. Dies gelte insbesondere dann, wenn Frau F der „Misserfolg” eines solchen weiteren Gesuchs bekannt geworden wäre. Für nähere Einzelheiten wird auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 16.4.2012 sowie das Protokoll des Eröterungstermins vom 11.4.2013 Bezug genommen. In der mündlichen Verhandlung erklärte der Kläger hingegen, dass er auch in den Jahren 2005 bis 2009 noch einzelne Besichtigungstermine mit Interessenten durchgeführt habe, die vom Leerstand des Gebäudes erfahren hätten und an ihn herangetreten seien. An die genauen Daten oder an die Namen der Interessenten könne er sich jedoch nicht erinnern; insoweit seien auch keine Nachweise vorhanden.

Das Objekt in D, E-Straße …, war im Streitjahr vermietet, allerdings wurde die Miete vom Mieter seit dem Jahr 2003 nicht mehr entrichtet. Der Kläger hatte die Mietforderungen unter anderem für die Jahre 2003 bis 2008 gerichtlich geltend gemacht und für die Forderungen der Jahre 2005 bis 2008 Vollstreckungstitel (Urteile) erlangt. Die ausstehenden Mietforderungen setzte er gegenüber dem Mieter jedoch nicht durch, da dies seiner Meinung nach aufgrund der schlechten finanziellen Lage des Mieters nicht erfolgversprechend sei. Weitere Maßnahmen, wie etwa...