FG Köln Urteil vom 27.05.2003 - 8 K 155/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abfindungszahlungen an Mieter als Werbungskosten

Leitsatz (redaktionell)

Abfindungszahlungen an einen Mieter anlässlich der Aufhebung des Mietverhältnisses sind unabhängig von der zukünftig erstrebten Nutzung, mithin auch bei beabsichtigter Eigennutzung, als Werbungskosten anzuerkennen (Anschluss an BFH, Urt v. 25.07.1972 - VIII R 56/68, BStBl. II 1972, 880; entgegen BFH, Urt. v. 23.02.1988 - IX R 151/86, BFH/NV 1989, 485).

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1, 1 S. 1, §§ 21, 21 Abs. 1, § 9

Nachgehend

BFH (Urteil vom 07.07.2005; Aktenzeichen IX R 38/03)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Abzugsfähigkeit von Abstandszahlungen an ehemalige Mieter als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Die Kläger sind Eheleute, die im Streitjahr – 1996 – gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Sie wohnten ausweislich der im November 1996 eingereichten Einkommensteuererklärung 1994 im Streitjahr in der M-Straße … in L. Ausweislich eines gezeichneten Grundrisses, den der Kläger zur Einkommensteuererklärung 1992 zum Zweck der Geltendmachung eines Arbeitszimmers vorlegte, bestand diese Wohnung im Erdgeschoss aus einem Arbeitszimmer, Wohnzimmer, Flur, Küche, WC, Bad, Kinderzimmer und Schlafzimmer. Laut der Anlage Kinder zur Einkommensteuererklärung hatten die Kläger im Streitjahr zwei im … geborene Kinder.

Der Kläger war im Streitjahr Alleineigentümer des im Jahr 1993 zusammen mit seinem Vater gemeinsam erworbenen Objekts U-Straße … in L und erzielte hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Objekt bestand aus jeweils zwei Wohnungen im Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss und aus drei Zimmern im Dachgeschoss. Die Wohnungen waren sämtlich fremdvermietet, nämlich an die Mietparteien C (EG-rechts), C1 (EG-links), N (1. OG-rechts), I (1. OG-links), N1 (2. OG-rechts), C2 (2. OG-links), X (Dachzimmer 1), K (Dachzimmer 2) und N2 (Dachzimmer 3).

Im Streitjahr betrieb der Kläger die Beendigung der Mietverhältnisse wie folgt:

Gegen den Mieter I kam es am 5. Oktober 1995 nach Zeugenvernehmung der Klägerin zu einem Prozessvergleich vor dem Amtsgericht, ausweislich dessen der Kläger sich zur Zahlung von 8.000 DM gegen Räumung der Wohnung verpflichtete. Ausweislich des Protokolls zur mündlichen Verhandlung hat die Klägerin dabei u.a. folgende Zeugenaussage gemacht:

„Mein Mann und ich beabsichtigen, zu dem inzwischen 2 1/2 Jahre alten Sohn doch noch ein weiteres Kind zu bekommen. Auch dieser Wunsch soll zeitnah in Erfüllung gehen. Durch Zusammenlegung der Wohnung wäre ausreichend Raum für die gesamte Familie dann”.

Gegen den Mieter N kam es ebenfalls zu einem Prozessvergleich nach mündlicher Verhandlung vor dem Amtsgericht am 1. Juni 1995, wonach sich der Kläger verpflichtete, dem Mieter bei Auszug einen Betrag von 5.000 DM zu zahlen.

Mit dem Mieter N1 schloss der Kläger im Dezember 1995 einen Vertrag, ausweislich dessen der Kläger für die Anerkennung einer Räumungsverpflichtung zum 1.4.1996 4.000 DM und für die tatsächliche Räumung weitere 3.500 DM zahlt. Der Mieter hat den Erhalt von 4.000 DM in bar am 21.12.1995 und den Erhalt weiterer 3.500 DM am 26.3.1996 quittiert.

Mit der Mieterin C2 schloss der Kläger am 16. April 1996 einen Vergleich, nach dem er für die Übergabe der Wohnung zum 1.8.1996 einen Betrag in Höhe von 3.000 DM zahlte.

Laut Angaben der Kläger sind die Mieter wie folgt ausgezogen:

Mieter I:	31. März 1996
Mieter N:	1. Februar 1996
Mieter N1:	23. März 1996
Mieterin C2:	15. Mai 1996

Im Streitjahr begann der Kläger mit Renovierungsmaßnahmen im Haus. Erneuert wurde die Heizung, die Elektroinstallation, die Fenster, das Dach und der Sanitärbereich. Wegen der weiteren Einzelheiten hierzu wird auf den Schriftsatz der Klägerseite vom 25. September 2000 Bezug genommen.

In der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr – in der die Kläger als Adresse „U-Straße …” angaben – machte der Kläger einen Verlust aus der Vermietung des Objekts U-Straße in Höhe von 26.695 DM geltend und berücksichtigte dabei Abfindungen an Mieter in Höhe von 23.500 DM (7.500 DM, 5.000 DM, 8.000 DM und 3.000 DM). Daneben machte er Rechtsanwaltskosten in Höhe von 338,56 DM, 50 DM und 250 DM geltend. Bei den Beträgen von 50 DM und 250 DM handelt es sich um den Selbstbeteiligungssatz des Klägers bezüglich seiner Rechtsschutzversicherung. Erhaltungsaufwendungen hat der Kläger für das Streitjahr nicht geltend gemacht. Seit März bzw. April 1998 nutzten die Kläger Teile des Objekts selbst, nämlich das 1. Obergeschoss komplett, die Wohnung EG-links als Büro des Klägers und die Wohnung 2. Obergeschoss links. Der Mieter X ist innerhalb des Hauses in die Wohnung 2. OG-rechts umgezogen. Die im Dach entstandenen zwei neuen Wohnungen vermieteten die Kläger. Der Mieter der Wohnung EG-rechts – die Mietpartei C – verblieb nach Renovierung als Mieter.

Der Beklagte folgte der Steuererklärung hinsichtlich der Einkünfte aus dem Objekt U-Straße nicht und ließ die Abfindungen an die Mieter unberücksichtigt; en...