FG Nürnberg Urteil vom 03.11.2016 - 3 K 310/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachweis der Einkünfterzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien, die aufgrund ihrer baulichen Gestaltung schwer zu vermieten sind - hier: Schloss

Leitsatz (redaktionell)

Zeigt sich bei Gewerbeimmobilien aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige -will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen- zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder - sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben - für deren Aufgabe.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1, § 10d Abs. 1 S. 3, Abs. 4 S. 4, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1

Tatbestand

Streitig ist das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Der Kläger ist seit dem Jahr 1996 Eigentümer des Schlosses V. Die Nutzfläche des Schlosses besteht aus Erdgeschoss, Untergeschoss, zwei Obergeschossen und Nebengebäuden.

Der Kläger schloss mit der GbR C, an welcher er selbst zu 50 % beteiligt ist, einen Mietvertrag über das Schloss. Nach diesem Mietvertrag vom April 2002 vermietete der Kläger die gesamte Erdgeschossfläche, Terrasse, Nebengebäude (Wäscherei, Kühlhaus), WC-Anlagen für Biergarten und Untergeschoss (Weinkeller) des Schlossgebäudes ab 1. Mai 2002 zu einer monatlichen Miete von 4.250 € brutto an die GbR für den Betrieb eines Restaurants mit regionaler gehobener Küche. Der Mietvertrag ist auf 5 Jahre abgeschlossen; er sieht eine Erhöhung des Mietzinses bei Überschreitung von Bruttoumsatzerlöses von 600.000 € im Jahr vor.

Die GbR C wird am Finanzamt Y veranlagt.

Wegen ausstehender Mietzahlungen kam es zu zivilrechtlichen Prozessen zwischen dem Kläger und der GbR C.

Mit Urteil des Landgerichts wurde die GbR zur Zahlung der Miete für 2004 verurteilt. Die Berufung wies das Oberlandesgericht zurück. Mit Urteil des Oberlandesgerichts wurde die GbR dazu verurteilt, an den Steuerpflichtigen die ausstehende Miete samt Zinsen nachzubezahlen. Hiervon floss ihm bislang nur im Jahr 2010 ein Teilbetrag zu.

In einem weiteren Rechtsstreit ist gegen das Urteil des Landgerichts und den Beschluss des Oberlandesgerichts beim Bundesgerichtshof Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt.

Am 05.04.2008 beauftragte der Kläger das Maklerbüro L mit einem Maklerallgemeinauftrag mit dem Verkauf des Objekts Schloss V.

Der Kläger hat seit 2006 keine Einnahmen - außer den Einnahmen für 2010 - aus dem Mietverhältnis mehr erklärt.

Mit Einreichung der Einkommensteuererklärungen machte der Kläger negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Schlosses V geltend i.H.v. 29.363 € für 2007 (Einnahmen: 0 €), - 39.360 € für 2008 (Einnahmen: 0 €), - 27.147 € für 2009 (Einnahmen: 0 €), - 32.350 € für 2011 (Einnahmen: 0 €) und - 29.019 € für 2012 (Einnahmen: 0 €).

Das Finanzamt setzte mit Einkommensteuerbescheiden für 2008 vom 15.07.2011, für 2009 vom 11.04.2014 und für 2011 vom 13.06.2013 jeweils in Gestalt der Änderungsbescheide vom 07.01.2015 sowie für 2012 vom 13.06.2013 und vom 14.01.2015 nicht die geltend gemachten negativen Einkünfte aus der Vermietung des Schlosses V bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an.

Mit den Bescheiden über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags zur Einkommensteuer zum Schluss des Veranlagungszeitraums auf den 31.12.2008 vom 22.04.2011 und 15.07.2011 und auf den 31.12.2009 vom 19.10.2011 und Änderungsbescheiden jeweils vom 07.01.2015 wurde entsprechend der verbleibende Verlustvortrag nach § 10 d Abs. 4 EStG festgestellt.

Die Einsprüche gegen die Bescheide über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags zur Einkommensteuer zum Schluss des Veranlagungszeitraums auf den 31.12.2008 und 31.12.2009 jeweils vom 07.01.2015 wies das Finanzamt mit Einspruchsentscheidung vom 03.02.2015 als unbegründet zurück.

Zur Begründung führte das Amt aus, dass die Neufassung des § 10 d Abs. 4 Satz 4 EStG durch das Jahressteuergesetz 2010 vom 08.12.2010 (BGBl. I S. 1768) eine inhaltliche Bindung des Verlustfeststellungsbescheids an die der Einkommensteuerfestsetzung zugrunde gelegten Besteuerungsgrundlagen vorsehe. Wenn ein Steuerpflichtiger die erstmalige bzw. eine höhere Berücksichtigung eines Verlustes erreichen wolle, müsse er nunmehr den Einkommensteuerbescheid auch dann mit dem Einspruch anfechten, wenn die Steuer auf 0 € festgesetzt wurde und der geltend gemachte erstmalige bzw. höhere Verlust nicht im Rahmen des Verlustrücktrags bei der Steuerfestsetzung des Vorjahrs (§ 10 d Abs. 1 Satz 3 EStG) zu berücksichtigen ist.

Die Einsprüche gegen die Einkommensteuerbescheide für 2007 bis 2009 sowie 2011 und 2012 wies das Finanzamt mit Einspruchsentscheidung vo...