Frotscher/Drüen, KStG § 13 Beginn und Erlöschen einer St ... / 4.2.2 Beschränkung des Abzugs der Abschreibungsverluste

Rz. 36

Abs. 3 S. 2 a. F. schließt grundsätzlich die Geltendmachung des Abschreibungsverlusts aus der Vermietung und Verpachtung derjenigen Gebäude und Gebäudeteile aus, die in der Anfangsbilanz zum Zeitpunkt des Übergangs in die Steuerpflicht mit dem Teilwert (= Ausgangswert) angesetzt worden sind. Die Durchführung der Regelung erfordert daher eine getrennte Ermittlung des Gewinns bzw. Verlusts aus der Vermietung und Verpachtung der in der Anfangsbilanz mit dem Teilwert angesetzten Gebäude. Hierbei sind nur die reinen Miet-/Pachterträge zu erfassen; Zinserträge, Erträge aus Hilfsgeschäften und Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken gehören nicht zu diesem Bereich.

Rz. 36a

Betroffen sind nur Gebäude und Gebäudeteile (abschreibbare Wirtschaftsgüter), die im Zeitpunkt des Übergangs in die Steuerpflicht bereits vorhanden waren, und für die der Teilwert anzusetzen war. Nicht betroffen sind neu angeschaffte oder neu hergestellte Gebäude oder Gebäudeteile. Führte der Teilwertansatz zu einer Minderung des Buchwertansatzes oder entsprach der Teilwert dem Buchwert, treten keine Folgerungen ein, weil dann der vom Abzug ausgeschlossene Abschreibungsverlust nach der gesetzlichen Definition 0 beträgt.

Rz. 36b

Der Abschreibungsverlust ist definiert als derjenige Teil des Verlusts aus der Vermietung und Verpachtung der genannten Gebäude oder Gebäudeteile, der aus den Abschreibungen entsteht. Dieser Abschreibungsverlust ist aufzuteilen in einen steuerlich absetzbaren und einen steuerlich nicht absetzbaren Abschreibungsverlust. Steuerlich nicht absetzbarer Abschreibungsverlust ist derjenige Teil des Abschreibungsverlusts, der den Abschreibungen nach dem Ausgangswert (Teilwert) abzüglich der Abschreibungen nach den bis zum Übergang in die Steuerpflicht entstandenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten entspricht. Danach wird die steuerliche Geltendmachung folgender Verluste nicht eingeschränkt:

• Verluste aus den Abschreibungen der Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach den Verhältnissen vor dem Übergang in die Steuerpflicht; es können demnach Abschreibungen in der Höhe steuerlich angesetzt werden, wie sie ohne Teilwertansatz angefallen wären;
• Verluste aus Abschreibungen auf nach dem Übergang in die Steuerpflicht anfallende (nachträgliche) Anschaffungs- oder Herstellungskosten (so ausdrücklich S. 3 a. F.);
• Verluste aus Erhaltungsaufwand;
• Verluste aus dem Betrieb des Gebäudes (Verwaltungsaufwand usw.);
• Verluste aus sonstigen Aktivitäten außerhalb der Vermietung und Verpachtung.

Rz. 36c

Betroffen sind der Verlustausgleich und der Verlustabzug nach § 10d EStG. Keine Einschränkung besteht, soweit kein Verlust aus Vermietung und Verpachtung ausgewiesen wurde. Gewinnminderungen aus den Abschreibungen (d. h. wenn nach Abzug der Abschreibungen noch ein Gewinn verbleibt) können geltend gemacht werden; steuerlich angesetzt wird nur der geminderte Gewinn.

Rz. 37

Soweit ein Verlust aus der Vermietung und Verpachtung der mit dem Teilwert angesetzten Gebäude und Gebäudeteile entsteht, und soweit dieser Verlust auf dem steuerlich nicht absetzbaren Abschreibungsverlust beruht, darf dieser Verlust mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb oder anderen Einkunftsarten nicht ausgeglichen (Verlustausgleich) und nicht nach § 10d EStG abgezogen werden. Es besteht insoweit ein Verbot des Verlustausgleichs und des Verlustabzugs (Verlustvortrag und Verlustrücktrag). An die Stelle dieser Regelungen treten nur für den nicht absetzbaren Abschreibungsverlust geltende Sonderregeln (Rz. 41).

Rz. 38

Nicht ausdrücklich geregelt ist, ob sich der Ausschluss von Verlustausgleich und -abzug auf das einzelne Objekt (einzelne Gebäude oder Gebäudeteile) oder auf alle Gebäude und Gebäudeteile bezieht, für die bei dem Übergang in die Steuerpflicht der Teilwert angesetzt worden ist. Die zweite Alternative ist für den Stpfl. günstiger, weil dann Verluste aus einem Objekt mit Gewinnen aus dem anderen Objekt ausgeglichen werden könnten, während bei der ersten Alternative Gewinne aus einem Objekt steuerpflichtig wären, während Verluste aus einem anderen Objekt steuerlich nicht angesetzt werden könnten. Aus dem Wortlaut des Satzes 2 a. F., dass nicht angesetzt werden kann der "Verlust aus Vermietung und Verpachtung der Gebäude oder Gebäudeteile…" ist zu schließen, dass die bei dem Übergang in die Steuerpflicht vorhandenen und mit dem Teilwert angesetzten Gebäude und Gebäudeteile als Einheit anzusehen sind, dass die Regelung des Satzes 2 nur eingreift, wenn sich insgesamt aus der Vermietung und Verpachtung dieses Gebäudebestands ein Verlust ergeben hat.

Rz. 39

Die S. 4 und 5 a. F. enthalten eine Regelung zur Minderung des nicht absetzbaren Abschreibungsverlusts aufgrund von Investitionen. Der nicht absetzbare Abschreibungsverlust eines Wirtschaftsjahrs vermindert sich um das Doppelte der in diesem Wirtschaftsjahr anfallenden aktivierungspflichtigen Aufwendungen (begünstigtes Investitionsvolumen) für die zum Anlagevermögen des Wohnungsunternehmens gehörenden abschreibbare...