Frotscher/Geurts, EStG, EigZulG § 8 Bemessungsgrundlage / 2.1 Anschaffungskosten

Rz. 3

Zum Begriff der Anschaffung vgl. § 2 EigZulG Rz. 29.

Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen^[1]. Zu ihnen gehören auch die Anschaffungsnebenkosten wie z. B. Maklergebühren, Notar- und Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung, GrESt u. a. Keine Anschaffungskosten sind Aufwendungen auf ein fremdes bebautes Grundstück oder eine fremde Eigentumswohnung, die im Hinblick auf den künftigen (unentgeltlichen) Erwerb dieses Objekts gemacht werden^[2].

Rz. 4

Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Aufwendungen für eine besondere Ausstattung wie z. B. Schwimmbad, Sauna, Kegelbahn, Bar, Wandmosaik, Vertäfelungen. Im Hinblick auf die Fördergrenze  wird dieser Frage kaum praktische Bedeutung zukommen.

Rz. 5

Die ursprünglichen Anschaffungskosten sind auch dann maßgebliche Bemessungsgrundlage, wenn sich die Wohnung bzw. der Grund und Boden zwischenzeitlich im Betriebsvermögen befunden haben und hieraus entnommen worden sind (BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 48 S. 2).

[1] § 255 Abs. 1 HGB; BFH v. 3.7.1997, III R 114/95, BStBl II 1997, 811; BFH v. 17.12.1996, IX R 47/95, BStBl II 1997, 348.

[2] BFH v. 11.1996, X R 262/93, BStBl II 1998, 100.

2.1.1 Nachträgliche Anschaffungskosten

Rz. 6

Nachträgliche Anschaffungskosten sind solche Kosten, die zwar in einem wirtschaftlichen, nicht aber in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Anschaffungsvorgang stehen. Sie gehören zur Bemessungsgrundlage, erhöhen diese jedoch erst von dem Kalenderjahr an, in dem sie angefallen sind (BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 51 S. 1).

Bei Zusammenlegung von zwei nebeneinander liegenden Eigentumswohnungen, die jeweils im Alleineigentum eines Ehegatten stehen, sind die Anschaffungskosten der später erworbenen Wohnung keine begünstigten nachträglichen Anschaffungskosten (BFH v. 13.12.2000, X R 93/98, BStBl II 2001, 237; BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 51).

2.1.2 Nachträgliche Änderung der Anschaffungskosten

Rz. 7

Ändert sich der Kaufpreis nachträglich (z. B. Erhöhung infolge einer Nachkalkulation oder Herabsetzung infolge von Mängelgewährleistung), liegt ein rückwirkendes Ereignis i. S. d. § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO vor^[1]. Dies hat zur Folge, dass die Änderung vom Beginn der Förderung an zu berücksichtigen ist.

[1] BFH v. 23.6.1988, IV R 84/86, BStBl II 1989, 41

2.1.3 Teilentgeltlicher Erwerb

Rz. 8

Bei einem teilentgeltlichen Erwerb sind die tatsächlichen Anschaffungskosten des Erwerbers maßgebend^[1]. Bei teilentgeltlichem Erwerb eines infolge Mischnutzung aus mehreren Wirtschaftsgütern bestehenden Gebäudes ist der Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien grundsätzlich zu folgen, sofern sie nicht zum Schein erfolgt oder gestaltungsmissbräuchlich^[2] ist. Letzteres wäre z. B. dann der Fall, wenn der zugeordnete Kaufpreisanteil den Verkehrswert des betreffenden Wirtschaftsguts übersteigt. Sonst haben die Vertragsparteien einen beachtlichen Gestaltungsspielraum, um eine nach der Wohn- bzw. Nutzfläche vorzunehmende Aufteilung zu vermeiden^[3].

Rz. 9

Wird die Wohnung im Weg der vorweggenommenen Erbfolge übertragen, gelten die Grundsätze aus BMF v. 13.1.1993, IV B 3 – S 2190 – 37/92, BStBl I 1993, 80 entsprechend^[4]. Hiernach gehören zwar Ausgleichs- und Abstandszahlungen  sowie die Übernahme von Verbindlichkeiten, nicht aber Versorgungsleistungen oder der Vorbehalt bzw. die Einräumung von Nutzungsrechten zu den Anschaffungskosten. Ein teilentgeltlicher Erwerb liegt daher in diesem Zusammenhang vor, wenn neben Ausgleichs- bzw. Abstandsgeldern auch Versorgungsleistungen gezahlt werden. Werden jedoch im Gegenzug für die Übernahme einer Wohnung ausschließlich Versorgungsleistungen erbracht, liegt ein voll unentgeltlicher Vorgang vor.

Rz. 10

Fallen im Anschluss an einen teilentgeltlichen Erwerb nachträgliche Herstellungskosten an, können diese nur insoweit in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden, als sie auf den entgeltlich erworbenen Teil der Wohnung entfallen. Die Aufteilung der Herstellungskosten ist im Verhältnis der (Teil-)Anschaffungskosten zum Verkehrswert der Wohnung vorzunehmen^[5].

[1] BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 53.

[2] § 42 AO.

[3] BFH v. 27.7.2004, IX R 54/02, BStBl II 2006, 9, BFH/NV 2005, 2269; BFH v. 18.1.2006, IX R 34/05, BFH/NV 2006, 1634; BMF v. 26.2.2007, IV C 2 – S 2230 – 46/06, BStBl I 2007, 269.

[4] BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 53 S. 2.

[5] BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 51 S. 4.