Gescheiterte Grundstücksveräußerung und dadurch veranlasste Aufwendungen steuerlich grundsätzlich unbeachtlich

Leitsatz

Aufwendungen (z.B. Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar und können auch nicht bei den privaten Veräußerungsgeschäften berücksichtigt werden, wenn das Grundstück zwar innerhalb der maßgebenden Veräußerungsfrist hätte veräußert werden sollen, es aber – aus welchen Gründen auch immer – nicht zu der Veräußerung kommt.

Normenkette

§ 9 Abs. 1, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG

Sachverhalt

K vermietete mehrere Objekte und erzielte daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Eines dieser Objekte, das er – wie er sagte – weniger als 10 Jahre "im Bestand" hatte, wollte er verkaufen. Der notarielle Kaufvertrag wurde abgeschlossen. Zur Veräußerung kam es aber nicht, weil der Erwerber Finanzierungsprobleme hatte. Deshalb setzte K seine Vermietungstätigkeit fort und machte die Notar- und Gerichtskosten, die er selbst übernahm, als Werbungskosten geltend. Damit hatte er auch vor dem FG keinen Erfolg. Das Hessische FG (Urteil vom 16.8.2011, 9 K 71/10, Haufe-Index 2939510) prüfte Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie bei einem Veräußerungsgeschäft und lehnte die Voraussetzungen jeweils ab. Der BFH prüfte zudem, ob K vergebliche Werbungskosten geltend machen könnte.

Entscheidung

Der BFH lehnte aus den in den Praxis-Hinweisen dargelegten Gründen auch die Voraussetzungen ab, unter denen K vergebliche Werbungskosten absetzen kann. Er kam somit – mit geänderten Gründen – zum gleichen Ergebnis wie das FG und wies die Revision als unbegründet zurück.

Hinweis

Der Steuerpflichtige will sein vermietetes Objekt veräußern, das ihm weniger als 10 Jahre gehört, aber die Veräußerung scheitert wegen Finanzierungsproblemen des Käufers. Der Steuerpflichtige bleibt auf den Notar- und Gerichtskosten hängen. Kann er sie wenigstens steuerlich als Werbungskosten geltend machen?

Der geltend gemachte Aufwand kann bei zwei Einkunftsarten "erwachsen" (§ 9 Abs. 1 Satz 2 EStG) sein, bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (1.) oder bei denen aus privaten Veräußerungsgeschäften (2.).

1. Relativ einfach war es für den BFH, die Frage nach dem Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu verneinen. Auslösendes Moment für den Aufwand war der Veräußerungsvorgang. Der Steuerpflichtige wollte das Mietwohngrundstück ja veräußern und gerade nicht (mehr) vermieten. Dass er die Kosten letztlich getragen hat, berührt nur sein zivilrechtliches Rechtsverhältnis zum Käufer.

2. Die Aufwendungen können aber auch nicht als Werbungkosten im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts gem. § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG abgesetzt werden. Die Rückabwicklung des Kaufvertrags ist kein Veräußerungsgeschäft.

Die daraus entstehenden Kosten sind auch keine vergeblichen Werbungskosten. Wenn es sich bei § 23 Abs. 1 EStG um einen "gestreckten" Steuertatbestand handelt, dessen Verwirklichung mit der ­Anschaffung des Wirtschaftsguts beginnt, können Aufwendungen, die während des maßgebenden Zeitraums angefallen sind, grundsätzlich Werbungskosten sein. Daraus folgt aber nicht, dass Veräußerungskosten als Werbungskosten abziehbar wären, wenn es nicht zu einem – die Steuerbarkeit konstituierenden – Veräußerungsgeschäft kommt, der Steuertatbestand also nicht verwirklicht wird.

Der wirtschaftliche Zusammenhang wird nicht durch die Einkünfteerzielungsabsicht hergestellt. Dieses alle Einkunftsarten kennzeichnende Merkmal wird für die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften durch die maßgebenden Zeiträume in typisierender Weise objektiviert.

Das bedeutet: Veräußert der Steuerpflichtige innerhalb der 10-Jahres-Frist, ist das Ergebnis steuerbar; subjektive Merkmale sind nicht zu prüfen. Kommt es innerhalb dieses Zeitraums nicht zu einem Veräußerungsgeschäft, so fällt die Tätigkeit des Steuerpflichtigen insgesamt in die nicht steuerbare Vermögenssphäre. Somit sind der bloße Veräußerungsversuch und die damit verbundenen Aufwendungen steuerrechtlich ohne Bedeutung, wenn es nicht zu einer Veräußerung kommt.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 1.8.2012 – IX R 8/12