Grundsteuer (Rechtslage bis 31.12.2024) / 4 Sonderregelungen für die neuen Bundesländer

Dipl.-Finanzwirt Werner Becker

Für die alten Bundesländer ist eine Hauptfeststellung auf den 1.1.1964 durchgeführt worden. In den neuen Bundesländern gelten für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens nach wie vor die Einheitswerte, die auf den Wertverhältnissen zum 1.1.1935 beruhen.^{^[1]} Für Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser und Mietwohngrundstücke), für die ein im Veranlagungszeitpunkt für die Grundsteuer maßgebender Einheitswert 1935 nicht festgestellt oder festzustellen ist (§ 132 BewG), ist die Ersatzbemessungsgrundlage (Wohn- oder Nutzfläche) maßgebend. Der Steuerschuldner hat insoweit eine Steuererklärung nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck abzugeben, in dem er die Grundsteuer selbst berechnen muss.^{^[2]}

Achtung

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Beim land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz ist hiervon abweichend der auf die Wertverhältnisse 1.1.1964 festzustellende Ersatzwirtschaftswert Bemessungsgrundlage für den Grundsteuermessbetrag.^{^[3]} Schuldner der Grundsteuer ist abweichend von § 10 GrStG der Nutzer des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens.^{^[4]} Mehrere Nutzer des Vermögens sind Gesamtschuldner.^{^[5]}

Wichtig

Regelungen in den neuen Ländern ebenfalls verfassungsrechtlich bedenklich

Das BVerfG hat die Normenkontrolle in der Entscheidung v. 10.4.2018^{^[6]} nicht auf die Bestimmungen zur Bewertung von Grundvermögen in den „neuen“ Bundesländern (§§ 125 ff. BewG) erstreckt. Insoweit gelten besondere Bewertungsregeln, die auf die Frage nach ihrer Vereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 GG eine eigenständige verfassungsrechtliche Würdigung erforderlich machen. Dies schließt – so das BVerfG – (allerdings) nicht aus, die für die Entscheidung maßgeblichen Gesichtspunkte auf die Beurteilung dieser Vorschriften zu übertragen.

Für die neuen Bundesländer gelten im Gegensatz zu den alten Bundesländern folgende Steuermesszahlen bei der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags^{^[7]}:

Grundstücksgruppen bzw. Wertgruppen	Gemeindegruppen
	bis 25.000 Einwohner	über 25.000 – 1 Mio. Einwohner	über 1 Mio. Einwohner
unbebaute Grundstücke, wenn sie für eigene oder fremde gewerbliche oder betriebliche Zwecke genutzt werden oder Vorratsgelände öffentlicher oder gewerblicher Betriebe sind^{^[8]}, im Übrigen^{^[9]}	10 ‰ 5 ‰	10 ‰ 5 ‰	10 ‰ 5 ‰
Einfamilienhäuser (EFH) Altbauten^{^[10]} für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 EUR des EW für den 15.338,76 EUR übersteigenden Teil des EW
	10 ‰	8 ‰	6 ‰
	10 ‰	10 ‰	10 ‰
EFH Neubauten^{^[11]} für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 EUR des EW für den 15.338,76 EUR übersteigenden Teil des EW
	8 ‰	6 ‰	5 ‰
	8 ‰	7 ‰	6 ‰
Altbauten (ohne EFH)^{^[12]}	10 ‰	10 ‰	10 ‰
Neubauten (ohne EFH)^{^[13]}	8 ‰	7 ‰	6 ‰

Tab. 2: Steuermesszahlen neue Bundesländer

Ob auf ein Grundstück, auf dem sich sowohl Alt- als auch Neubauten befinden, die Steuermesszahl für Albauten oder die Messzahl für Neubauten anzuwenden ist, ist dadurch zu entscheiden, welcher Teil wertmäßig überwiegt.^{^[14]} Ob auf ein Grundstück, auf dem sich sowohl ein Einfamilienhaus als auch ein Gebäude einer anderen Grundstücksgruppe befinden, die Steuermesszahlen für Einfamilienhäuser oder die Messzahl für die andere Grundstücksgruppe anzuwenden sind, ist danach zu entscheiden, welcher Teil wertmäßig überwiegt.^{^[15]}

Für die Frage, welcher der in § 29 GrStDV bezeichneten Gemeindegruppen eine Gemeinde zuzurechnen ist, ist das Ergebnis der allgemeinen Volkszählung zum 16.6.1933 maßgebend. Bei Umgemeindungen, die zwischen dem 16.6.1933 und dem 1.1.1935 rechtswirksam geworden sind, ist auf Grund des Ergebnisses der allgemeinen Volkszählung 1933 zu ermitteln, wie viel Einwohner auf die Gemeinde in ihrem Gebietsumfang vom 1.1.1935 entfallen; im Zweifelsfall entscheidet hierüber die Gemeindeaufsichtsbehörde. Die betroffenen Gemeinden und Gemeindeteile rechnen bei Umgemeindungen, die nach dem 1.1.1935 rechtswirksam geworden sind, weiterhin zu der Gemeindegruppe, der sie ohne die Umgemeindung zuzurechnen sind.^{^[16]}

Es ist nicht verfassungswidrig, dass bei Grundstücken in den neuen Bundesländern innerhalb einer Gemeinde als Folge einer nach dem 1.1.1935 durchgeführten Umgemeindung unterschiedlich hohe Grundsteuermesszahlen zur Anwendung kommen können, weil die von der Umgemeindung betroffene Kommune nach § 30 Abs. 3 GrStDV weiterhin zu der Gemeindegruppe gehört, der sie ohne die Umgemeindung zuzurechnen war.^{^[17]}

[1] § 129 Abs. 1 BewG.

[2] §§ 42 Abs. 1, 44 GrStG.

[3] §§ 125 ff. BewG.

[4] § 125 Abs. 2 Satz 2 BewG.

[5] Vgl. § 40 GrStG i. V. m. § 44 AO.

[6] BVerfG, Urteil v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12.

[7] §§ 29 bis 33, 41 GrStDV.

BFH, Beschluss v. 29.7.1998, II B 18/98, BFH/NV 1999 S. 201.

[8] § 33 Nr. 1 GrStDV.

[9] § 33 Nr. 2 GrStDV.

[10] Zu den Altbauten gehören die Grundstücke, deren Gebäude bis zum 31.3.1924 bezugsfertig geworden sind, vgl. § 31 Abs. 1 GrStDV.

[11] Zu den Neubauten gehören die Grundstücke, deren Gebäude nach dem 31.3.1924 bezugsfertig geworden sind, vgl. § 31 Abs. 2 GrStDV.