Grundsteuer-Reform: Die "neuen" Grundsteuer-Regeln / 2.4 Allgemeines

Das Feststellungsverfahren für die Grundsteuerwerte entspricht konzeptionell in weiten Teilen dem Feststellungsverfahren bei den Einheitswerten. Allerdings kann die Feststellung der Grundsteuerwerte (früher: Einheitswerte) zukünftig automationsunterstützt durchgeführt werden.

Wichtig

Dreistufiges Verfahren bleibt erhalten

Die Grundsteuer berechnet sich auch künftig in 3 Schritten: Wie derzeit bei den Einheitswerten wendet die Kommune auch künftig den Hebesatz nicht direkt auf die neuen Grundsteuerwerte an. Es wird (unverändert) zunächst durch Multiplikation einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl^[1] mit dem Grundsteuerwert ein Steuermessbetrag festgesetzt^[2], auf den dann der kommunale Hebesatz angewendet wird. Durch die Messbetragsgestaltung erfolgt eine Differenzierung der Belastung bei den Vermögensarten und den Grundstücksgruppen.

[1] Vgl. §§ 14, 15 GrStG.

[2] Vgl. § 13 GrStG.

2.4.1 Vermögensarten, Billigkeitsmaßnahmen und Feststellungen

Für die Bewertung nach dem Siebenten Abschnitt erfolgt – abweichend von § 18 BewG – eine Einordnung von Vermögen in die Vermögensarten:

• Land- und forstwirtschaftliches Vermögen sowie
• Grundvermögen.^[1]

Hinweis

Betriebsgrundstücke

Ein Betriebsgrundstück im Sinne des Bewertungsrechts ist der zu einem Gewerbebetrieb gehörende Grundbesitz soweit er, losgelöst von seiner Zugehörigkeit zu dem Gewerbebetrieb, entweder zum Grundvermögen gehören oder einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bilden würde.^[2] Betriebsgrundstücke sind einer der v. g. Vermögensarten zuzuordnen und entsprechend der zugeordneten Vermögensart zu bewerten.^[3]

Grundsteuerwerte werden für inländischen Grundbesitz und zwar

• für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und
• für Grundstücke

gesondert festgestellt. Im Feststellungsbescheid sind darüber hinaus für die Grundsteuerwertfeststellung Feststellungen über die Vermögensart, beim Grundvermögen auch über die Grundstücksart und die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit sowie der Höhe der Anteile bei mehreren Beteiligten zu treffen.^[4]

Achtung

Unterbleiben der Feststellung

Eine Grundsteuerwertfeststellung erfolgt nur, soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung ist.^[5]

Wichtig

Billigkeitsmaßnahmen

In § 163 AO ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen eine Steuer aus Billigkeitsgründen abweichend festgesetzt werden kann. Bei der Ermittlung der Grundsteuerwerte ist § 163 AO allerdings nicht anzuwenden, d. h. eine abweichende Feststellung aus Billigkeitsgründen kommt nicht in Betracht. Hiervon unberührt bleiben allerdings Übergangsregelungen, die die oberste Finanzbehörde eines Landes im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der übrigen Länder trifft.

Der Gesetzgeber hat das bisherige System der Feststellungsarten (Hauptfeststellung, Wert-, Art- und/oder Zurechnungsfortschreibung, Nachfeststellung, Aufhebung des Einheitswerts) mit den jeweiligen verfahrensrechtlichen Begleitregelungen für die Bewertung der wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und des Grundvermögens im "neuen Recht" im Grundsatz beibehalten.^[6] Die nachfolgende Darstellung beschränkt sich daher auf wesentliche Punkte bei der Hauptfeststellung und der Wertfortschreibung.

Hauptfeststellung

Die Grundsteuerwerte werden in Zeitabständen von je 7 Jahren allgemein festgestellt (Hauptfeststellung). Dabei sind den Hauptfeststellungen die jeweiligen Verhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt, d. h. zu Beginn des Kalenderjahres, zugrunde zu legen.^[7] Die erste Hauptfeststellung für die Grundsteuerwerte wird auf den 1.1.2022 für die Hauptveranlagung auf den 1.1.2025 durchgeführt.^[8] Ab diesem Zeitpunkt können Feststellungsbescheide über die neuen Grundsteuerwerte ergehen. Da die Wertverhältnisse während der folgenden Jahre eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise Veränderungen unterliegen, bedarf es nach dem Urteil des BVerfG vom 10.4.2018 zur Einheitsbewertung in regelmäßigen und nicht zu weit auseinander liegenden Abständen einer neuen Hauptfeststellung. Mit der Feststellung eines siebenjährigen Hauptfeststellungsturnus wird das ursprüngliche Konzept einer regelmäßig mitschreitenden Bewertung wieder aufgenommen und damit die in diesem Zusammenhang bestehenden verfassungsrechtlichen Vorgaben umgesetzt.

Achtung

Vor dem 1.1.2022 eingetretene Änderungen

Finanzbehörden dürfen vor dem 1.1.2022 eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die ihr im Rahmen der erstmaligen Erklärung nach § 228 BewG^[9] erstmalig bekannt werden, nicht für die zurückliegenden Jahre zur Fortschreibung oder Nachfeststellung der Einheitswerte verwenden. Dies soll nach den Vorstellungen des Gesetzgebers die wahrheitsgemäße Abgabe der Erklärung nach § 228 BewG und damit eine realitätsgerechte Bewertung sicherstellen.^[10]

Ab dem 1.1.2025 dürfen spätestens auch auf bereits bestandskräftige Bescheide, die auf den vom BVerfG mit Urteil vom 10.4.2018 zur Grundsteuer als verfassungswidrig festgestellten Bestimmungen des Bewertungsgesetzes beruhen, ohnehin keine Belastungen mehr gestützt werden. Spätestens ab dem 1.1.2025 sind daher in jedem Fall ke...