Grundstück im Privatvermögen / 2.2 Anschaffungskosten

Anschaffungskosten für der Einkunftserzielung dienende Grundstücke sind nur im Rahmen der AfA verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes als Werbungskosten abzugsfähig. Ist für die Anschaffung eines zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude entfallende AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den nicht abnutzbaren Grund- und Boden sowie den abnutzbaren Gebäudeanteil aufzuteilen.^[1] Dabei ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn einerseits die Voraussetzungen für die Annahme einer Scheinvereinbarung oder eines Gestaltungsmissbrauchs nicht gegeben sind und andererseits unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt werden und wirtschaftlich haltbar erscheinen.^[2] Die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten sind nicht abziehbar.

Zu den Anschaffungskosten gehören der Anschaffungspreis, die Anschaffungsnebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten. Für die Höhe der Anschaffungskosten kommt es nicht darauf an, ob der Kaufpreis überhöht oder günstig ist. Zum Veräußerungsentgelt und zu den Anschaffungskosten gehören auch die Übernahme von Verbindlichkeiten und die Zusage einer Abstandszahlung.^[3]

Anschaffungsnebenkosten können auch bereits vor dem Anschaffungszeitpunkt anfallen. Hierunter fallen z. B. die beim Erwerb eines Grundstücks entstehenden Notarkosten für den Abschluss des Kaufvertrags, Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder bereits die mit Abschluss des Kaufvertrags anfallenden Steuern und öffentlichen Abgaben, z. B. Grunderwerbsteuer, Anlieger- und Erschließungsbeiträge, Notarkosten, Gerichtskosten im Grundstücksbereich.

Beiträge zu einer erstmals durchgeführten Erschließungsmaßnahme sind nach ständiger Rechtsprechung des BFH den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzurechnen.^[4] Selbiges gilt für erstmalige Gebühren für Anlagen zur Versorgung mit Elektrizität, Gas und Wasser, unabhängig davon, ob sie anlässlich der Errichtung eines Gebäudes erhoben werden.^[5] Ergänzungsbeiträge – soweit hierdurch das Grundstück nicht in seinem Wesen und seiner Substanz verändert wird – stellen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand dar.^[6] Besonderheiten gelten bei privaten Erschließungsmaßnahmen^[7] sowie bei vom Erbbauberechtigten übernommenen Erschließungskosten.^[8] Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln können zu einer Minderung der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten führen.

[1] Vgl. u. a. BFH, Urteil v. 21.7.2020, IX R 26/19, BStBl 2021 II S. 372, Rz. 30; BFH, Urteil v. 29.10.2019, IX R 38/17, BStBl 2021 II S. 202, Rz. 40.

[2] BFH, Urteil v. 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397.

[3] BFH, Beschluss v. 5.7.1990, GrS 4 – 6/89, BStBl 1990 II S. 847; BFH, Urteil v. 7.7.2005, IX R 77/03, BFH/NV 2006 S. 31; BFH, Urteil v. 29.3.2007, IX R 21/05, BFH/NV 2007 S. 2077.

[4] Vgl. u. a. BFH, Urteil v. 20.7.2010, IX R 4/10, BStBl 2011 II S. 35.

[5] BFH, Urteil v. 15.2.1989, X R 6/86, BFH/NV 1989 S. 494.

[6] BFH, Urteil v. 2.5.1990, VIII R 198/85, BStBl 1991 II S. 448.

[7] BFH, Urteil v. 19.10.1999, IX R 34/96, BStBl 2000 II S. 257.

[8] S. hierzu BMF, Schreiben v. 16.12.1991, IV B 3 – S 2253 – 67/91, BStBl 1991 I S. 1011.