Haus- und Grundstückskauf

Zusammenfassung

Überblick

Während die meisten Verträge an keine Form gebunden sind, und deshalb schriftlich, mündlich oder auch konkludent durch schlüssiges Handeln zustande kommen und wirksam werden, unterliegt der Haus- und Grundstückskaufvertrag einem 3-fachen Formzwang:

• Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.
• Auflassung und Auflassungsvormerkung: Im Grundbuch eingetragene Vormerkung zugunsten des künftigen Erwerbers aufgrund notariell beurkundeter Einigung über die Eigentumsübertragung oder vor dem Grundbuchamt abgegebener oder eingereichter Eintragungsbewilligung.
• Eintragung des Grundstückserwerbers ins Grundbuch.

Diesem 3-fachen Formzwang entsprechend verläuft der Haus- und Grundstückskauf in den 3 Phasen: Abschluss des Kaufvertrags, Einigung über die Eigentumsübertragung und Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Ausgangsnorm für bebaute und unbebaute Grundstücke ist § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf.

Die Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel beim Grundstückskauf, § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dabei dient die Auflassungsvormerkung dem Schutz des Erwerbers. Sie ist die Ankündigung einer Rechtsänderung und soll verhindern, dass der Verkäufer das Grundstück belastet oder ein weiteres Mal verkauft.

Ihr folgt die Eintragung ins Grundbuch, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist, so § 19 GBO. Diese Bewilligung seitens des Verkäufers ist Voraussetzung für die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Erst Einigung und Eintragung der Rechtsänderung machen den Grundstückserwerb wirksam (§ 873 Abs. 1 BGB).

1 Grundstücksbegriff

Der Begriff des Grundstücks ist gesetzlich nicht definiert. Er entspricht dem juristischen Begriff der Liegenschaft, wie ihn die Grundbuchordnung vorgibt. Lt. § 2 Abs. 2 GBO werden die Grundstücke im Grundbuch nach den in den Ländern eingerichteten amtlichen Verzeichnissen benannt (Liegenschaftskataster). Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein gesondertes Grundbuchblatt, § 3 Abs. 1 Satz 1 GBO. Neben dem für Grundstücke geltenden Sachenrecht, geregelt in den §§ 873 ff. BGB, sind beim Grundstückserwerb also das Grundbuchrecht, aber auch das Bodenrecht, wie Baugesetzbuch, Flurbereinigungsgesetz oder Grundstücksverkehrsgesetz zu beachten.

1.1 Notarielle Beurkundung

Das Grundstücksrecht ordnet die notarielle Beurkundung für die Übertragung aller Formen und Arten von Grundstücken an: Sie gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke, für Gewerbe- und Wohnobjekte, für Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentum, und für die Übertragung von Miteigentumsanteilen. Auch zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts, z. B. dem Erbbaurecht, gilt dieser Formzwang.

1.2 Formfehler und ihre Folgen

Der schuldrechtliche Kaufvertrag über ein Haus oder Grundstück unterliegt mit allen diesen Vertrag betreffenden Vereinbarungen und Anlagen der Beurkundungspflicht durch einen Notar. Fehlt es an einer notariellen Beurkundung des Kaufvertrages über ein im Inland gelegenes Grundstück, ist der Vertrag nichtig, weil der Verstoß gegen zwingende Formvorschriften, zu denen § 311 b BGB zählt, nach § 125 BGB grundsätzlich zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt. Die Formnichtigkeit hat zur Folge, dass keine der beiden Parteien an den Vertrag gebunden ist.

Zwar gilt dies wegen §139 BGB auch, wenn im Vertrag ein geringerer Kaufpreis genannt ist und die Differenz zur mündlich vereinbarten Kaufpreissumme zwischen den Parteien in bar fließt. Die auf der nichtbeurkundeten Barleistung beruhende Teilnichtigkeit führt zur Nichtigkeit des Gesamtvertrages, weil nicht anzunehmen ist, dass der Verkäufer zu dem beurkundeten geringeren Kaufpreis verkauft hätte.

Allerdings wird ein ohne Beachtung der Form geschlossener Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen, so geregelt in § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Formfehler wird also mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch geheilt, d.h. die nicht beurkundete Barleistung ist einbezogen. Die Folge: Käufer und Verkäufer begehen Steuerhinterziehung.^[1]

Achtung

Umsatzsteuer ist nicht Teil des Kaufpreises!

Die bei einem Grundstücksverkauf anfallende Umsatzsteuer ist seit der Änderung des Umsatzsteuergesetzes durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 nicht mehr Teil des Kaufpreises, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.^[2]

[1] Hildebrandt-Maeder, Formfallen beim Grundstückskaufvertrag, http://www.hildebrandt-maeder.de/files/1141298941.pdf.

[2] BGH, Beschluss v. 2.12.2010, V ZB 52/10, BFH/NV 2011 S. 959.

1.3 Beratungsfehler

Der Steuerberater, der sich - objektiv betrachtet - seinem Mandanten gegenüber eines pflichtwidrigen, mit einem Risiko behafteten Verhaltens schuldig macht, das beim Mandanten zu einem Schaden führt, macht sich schadenersatzpflichtig.

Praxis-Beispiel

Spekulationsobjekt

K hatte ihren Steuerb...