Hessisches FG Urteil vom 30.08.2001 - 8 K 2238/99

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen

Leitsatz (redaktionell)

1. Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen ist nur anzuerkennen, wenn die Wohnbereiche des Vermieters einerseits und der Mieter andererseits hinreichend deutlich voneinander abgegrenzt sind.

2. Die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen erfordert, dass die Mietwohnung über einen separaten Zugang verfügt.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1

Streitjahr(e)

1996

Nachgehend

BFH (Urteil vom 04.08.2003; Aktenzeichen IX R 25/02)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen. Der Rechtsstreit beschränkt sich ausschließlich auf die Problematik, ob das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhält.

Die Kläger sind Eheleute, die im Kalenderjahr 1996 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Der Kläger ist kaufmännischer Angestellter und erzielte Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit; die Klägerin ist Hausfrau.

Durch Urkunde des Notars…vom 02.12.1978 (Urkundenrolle Nr. 819/78) erwarben die Kläger im Wege der Erbauseinandersetzung/vorweggenommenen Erbfolge/Schenkung das Miteigentum an dem Anwesen A in. Gleichzeitig bestellten sie der Mutter der Klägerin ein lebenslängliches und unentgeltliches Einsitzrecht hinsichtlich der im Kellergeschoss befindlichen Wohnung. In dem Einheitswertbescheid auf den 01.01.1979 vom 11.01.1980 wurde die Grundstücksart „Zweifamilienhaus” festgestellt. In 1992 bauten die Kläger das Dachgeschoss des Hauses wohnraummäßig aus. Aufgrund der Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts vom 16.03.1994 kam es im Sommer 1997 zu einer Überprüfung durch Ortsbesichtigung des Bausachverständigen der beklagten Behörde. Dieser vertrat ausweislich des Berichts vom 04.06.1997 die Ansicht, dass es sich weiterhin um ein Zweifamilienhaus handele. Durch den Dachgeschossausbau sei - so der Bausachverständige - die Wohnfläche einer Wohneinheit auf über 220 qm vergrößert worden, so dass die Belegenheit nicht mehr nach dem Ertragswert-, sondern nach dem Sachwertverfahren zu bewerten sei. Gegen den entsprechenden Einheitswert-Bescheid auf den 01.01.1993 vom 04.09.1997 erhoben die Kläger Einspruch. Unter Hinweis auf § 44 Abs. 3 Nr. 2 der II. Berechnungsverordnung trugen sie zur Einspruchsbegründung in den Schriftsätzen vom 10.10.1997 und 04.11.1997 vor, dass es sich bei den im Erd- und Dachgeschoss befindlichen Räumen um zwei nicht abgeschlossene Wohnungen in einem Gebäude handele. Deshalb seien 10-prozentige Abschläge bei der Ermittlung der Wohnflächen vorzunehmen, so dass die Gesamtwohnfläche der Wohneinheit (gemeint sind Erd- und Dachgeschoss) weniger als 220 qm betrage und die Bewertung - weiterhin - nach dem sog. Ertragswertverfahren zu erfolgen habe. Im Rahmen einer zweiten Ortsbesichtigung wurde festgestellt, dass es sich bei der Kellergeschosswohnung um eine abgeschlossene Wohnung handelte, in der ein separater Haushalt geführt wurde (Wohnfläche: rund 116 qm). Da die Dachgeschosswohnung (Wohnfläche: rund 83 qm) nur über einen Zugang durch die Küche im Erdgeschoss (Wohnfläche Erdgeschoss: rund 149 qm) erreichbar war, handelte es sich um nicht abgeschlossene Wohnungen. Nach Abzug entsprechender Abschläge für die Nichtabgeschlossenheit gab der Beklagte dem Einspruchsbegehren statt; mit Änderungsbescheid auf den 01.01.1993 vom 05.03.1998 wurde das Zweifamilienhaus wieder nach dem Ertragswertverfahren bewertet.

Nach Aktenlage wurden die Räume im Dachgeschoss ab Ende 1992 an den Sohn (zeitweilig auch an dessen damalige Freundin) vermietet. Eine in Bezug auf die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses für das Kalenderjahr 1995 geführte Klage hat der 10. Senat des Hessischen Finanzgerichts durch Urteil vom 22.04.1998 rechtskräftig abgewiesen, weil das Mietverhältnis u.a. bereits hinsichtlich der Hauptpflicht des Mieters - Zahlung des Mietzinses - nicht wie zwischen Fremden üblich abgewickelt worden war. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf das Urteil 10 K 5360/96 vom 22.04.1998 (Bl. 72-81 der Finanzgerichtsakte 10 K 5360/96).

Im Rahmen der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 1996 machten die Kläger erneut negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aufgrund des weiterhin mit ihrem Sohn fortbestehenden Mietverhältnisses steuermindernd geltend.

Mit Steuerbescheid für 1996 vom 05.11.1998 setzte der Beklagte, das Finanzamt - FA -, die Einkommensteuer ohne Berücksichtigung der negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fest; das FA begründete in der Anlage zum Einkommensteuerbescheid die Nichtanerkennung u.a. damit, dass nach den Unterlagen der Bewertungsstelle die im Dachgeschoss des Hauses befindlichen Wohnräume nicht abgeschlossen seien und nur durch die Küche der Erdgeschosswohnung betreten werden könnten. Die Einzelheiten folgen aus Bl. 18 der Einkommensteuerakte 1996.

Gegen diesen Bescheid erhoben die Kläger Einspruch und trugen vor allem zur Begründung v...