Immobilienfonds

Zusammenfassung

Begriff

Ein geschlossener Immobilienfonds ist meist eine Personengesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Ein offener Investmentfonds ist dagegen ein Sondervermögen (Investmentvermögen), aus dem die Anteilscheininhaber Einkünfte aus Kapitalvermögen beziehen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Für geschlossene Immobilienfonds gelten die allgemeinen Vorschriften für die steuerliche Behandlung von Personengesellschaften und für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, insbesondere §§ 7, 9, 21 EStG. Darüber hinaus kann ein privates Veräußerungsgeschäft i. S. v. § 23 EStG gegeben sein. Für offene Investmentsfonds ergibt sich die Besteuerung nach den Bestimmungen des InvStG. Dieses ist mit Wirkung ab 1.1.2018 umfassend geändert worden.

1 Geschlossene Immobilienfonds­

Geschlossene Immobilienfonds beschränken ihr Fondsvermögen auf ein einzelnes Grundstück oder eine im Voraus festgelegte Anzahl von Grundstücken. Wenn das hierfür erforderliche Kapital gezeichnet ist, werden keine weiteren Gesellschafter aufgenommen. Ein geschlossener Immobilienfonds hat meistens die Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Kommanditgesellschaft, ggf. einer GmbH & Co. KG.^[1]

[1] Zu den rechtlichen Grundlagen vgl. Arndt/Fischer, in Lüdicke/Arndt, Geschlossene Fonds, 6. Aufl. 2013, S. 241 ff; in der Darstellung der vertraglichen Grundlagen sind die Ausführungen in Wesentlichen noch aktuell; s. auch Fischer/Palenke, in Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts Band 1, 5. Aufl. 2019, § 9 Rz. 22 ff. Allerdings ist zu beachten, dass sich das Recht der Personengesellschaften durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts ab 1.1.2024 in einem erheblichen Umfang geändert hat. Auswirkungen auf das Steuerrecht ergeben sich allerdings nur in einzelnen Berechen.

2 Anteile im Privatvermögen

Die Anteilserwerber sind Gesellschafter der Vermietungsgesellschaft. Halten sie die Anteile im Privatvermögen, erzielen sie gemeinsam Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das dürfte auch gelten, wenn die Anleger ihre Anteile über einen Treuhänder halten. Der BFH hat zwar entschieden, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur erzielt, wer selbst den Tatbestand der Einkunftserzielung erfüllt; erforderlich sei also ein Auftreten als Vermieter.^[1] Diese Urteile betrafen jedoch andere Sachverhalte; sie sind m. E. in den Fällen einer Treuhand-Beteiligung nicht anwendbar. Dies folgt bereits aus der Regelung des § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 2 AO, nach der bei Treuhandverhältnissen die Wirtschaftsgüter dem Treugeber zuzurechnen sind. Entsprechend müssen die von dem Treuhänder abgeschlossenen Verträge dem Treugeber zugerechnet werden. Dieser ist rechtlich und wirtschaftlich Vermieter der Immobilie.­

Die Einkünfte der Personengesellschaft werden einheitlich und gesondert festgestellt.^[2] Dabei gelten für die Berechnung der Einkünfte dem Grundsatz nach keine anderen Regeln als bei einer Vermietung durch einen Alleineigentümer.

In die einheitliche Feststellung der Vermietungseinkünfte sind auch etwaige Sonderwerbungskosten der einzelnen Gesellschafter bzw. Gemeinschafter einzubeziehen.^[3] Der größte und wichtigste Posten sind oftmals Schuldzinsen und andere Finanzierungskosten bei einer Kreditfinanzierung des Anteils. Daneben kommen Notariats- und Grundbuchgebühren infrage sowie Telefonkosten, Fahrtkosten, Porto u.Ä.

Führt das Finanzamt ausnahmsweise nur eine Teilfeststellung der Einkünfte durch und lässt es dabei die Sonderwerbungskosten außer Ansatz, muss der einzelne Anleger diese im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung geltend machen. Wird die Teilfeststellung erst nachträglich durchgeführt, kommt hinsichtlich der Sonderwerbungskosten eine Berichtigung des Einkommensteuerbescheids des Gesellschafters nach § 175 Abs. 1 Nr. 1 AO infrage.^[4]

Ansonsten kann die Nachmeldung von Werbungskosten bei einer Steuerveranlagung, die nicht nach § 164 AO unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht, durchaus problematisch sein, da eine Änderung regelmäßig nur als neue Tatsache nach § 173 AO in Betracht kommt und in diesen Fällen die Finanzverwaltung oftmals von einem Verschulden des Steuerpfichtigen an dem nachträglichen Bekanntwerden ausgeht^[5]

Die Frage der Liebhaberei ist sowohl auf der Ebene der Gesellschaft als auch auf der des einzelnen Gesellschafters zu prüfen.^[6] Dabei sind für die Beurteilung des einzelnen Gesellschafters auch Einkünfte aus der Zeit nach Auflösung der Gesellschaft einzukalkulieren, wenn dabei einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile den Gesellschaftern zugewiesen werden und diese daraus weiterhin Einkünfte erzielen.^[7] Für die Beurteilung auf der Ebene der Gesellschaft gilt das dagegen nicht.^[8] Wie in anderen Fällen der Dauervermietung wird auch bei geschlossenen Immobilienfonds^[9] i. d. R. keine Liebhaberei anzunehmen sein.^[10] Anders sieht es jedoch aus, wenn nach der Konzeption des Fonds anzunehmen ist, dass die Fondsanteile veräußert werden, bevor ein Gesamtgewinn erzielt werden kann.^[11]

Für die Zuordnung verschiedener A...