ImmoWertV-Anwendungshinweise / Zu § 9 (Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten)

9.(1).1

§ 9 Absatz 1 regelt für die Wertermittlung:

a)	die Anforderungen an die Eignung von Kaufpreisen und weiterer Daten wie insbesondere der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten (§ 9 Absatz 1 Satz 1),

b)	ihre Anpassung an abweichende allgemeine Wertverhältnisse (§ 9 Absatz 1 Satz 2) und

c)	ihre Anpassung an abweichende Grundstücksmerkmale (§ 9 Absatz 1 Satz 3).

Auf § 9 Absatz 1 wird zudem verwiesen bei der Ermittlung

• von Vergleichspreisen (§ 25 Satz 2),
• des objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors (§ 26 Absatz 1),
• des objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerts (§ 26 Absatz 2),
• des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes (§ 33),
• des objektspezifisch angepassten Sachwertfaktors (§ 39),
• des objektspezifisch angepassten Erbbaurechtsfaktors (§ 49 Absatz 2 Satz 2),
• des objektspezifisch angepassten Erbbaurechtskoeffizienten (§ 49 Absatz 2 Satz 2),
• des objektspezifisch angepassten Erbbaugrundstücksfaktors (§ 51 Absatz 2 Satz 2 i. V. m. § 49 Absatz 2 Satz 2) und
• des objektspezifisch angepassten Erbbaugrundstückskoeffizienten (§ 51 Absatz 2 Satz 2 i. V. m. § 49 Absatz 2 Satz 2).

Zudem verweist § 12 Absatz 3 Satz 2 für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten hinsichtlich der Anpassung der Kaufpreise auf § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3.

9.(1).2

Die Eignung von Daten kann nur dann sachgerecht nach § 9 Absatz 1 geprüft werden, wenn zu den jeweiligen Daten ausreichende Informationen vorliegen. Das setzt insbesondere voraus

a)	bei Vergleichspreisen die hinreichend genaue Beschreibung der wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale der Vergleichsgrundstücke und des Vertragszeitpunkts (vgl. § 25),

b)	bei Bodenrichtwerten die Darstellung der wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks (§ 16 Absatz 2),

c)	bei den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten das Vorliegen einer Modellbeschreibung (§ 12 Absatz 6).

9.(1).3

Der Wertermittlung sind die am Wertermittlungsstichtag bereits vorliegenden für die Wertermittlung erforderlichen Daten zugrunde zu legen (vgl. Nummer 2.(4)). In der Regel erfassen diese nicht den Wertermittlungsstichtag; eine mögliche Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse zwischen dem Stichtag dieser Daten und dem Wertermittlungsstichtag ist bei der Wertermittlung erforderlichenfalls durch eine angemessene Anpassung der Daten zu berücksichtigen.

9.(1).4

Kaufpreise sind zunächst hinsichtlich der allgemeinen Wertverhältnisse sowie der Grundstücksmerkmale vor allem mit Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten auf einen festzulegenden Referenzzustand anzupassen. Bei starken Abweichungen der allgemeinen Wertverhältnisse bzw. der Grundstücksmerkmale ist zu prüfen, ob eine Anpassung noch sachgerecht ist.

9.(1).5

Zur Berücksichtigung von wertbeeinflussenden Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale im Rahmen der Bodenwertermittlung:

a)

Bei wertbeeinflussenden Abweichungen des Maßes der baulichen Nutzung können Umrechnungskoeffizienten verwendet werden. Insbesondere in Geschäftslagen kann die Abhängigkeit des Bodenwerts von den höherwertig genutzten Flächen (z. B. ebenerdige Läden) erheblich größer sein, als die Abhängigkeit z. B. von der WGFZ (vgl. § 16 Absatz 4). In diesen Lagen ist zu prüfen, ob eine sachgerechte Anpassung der Kaufpreise unter Verwendung der Mieten erfolgen kann (z. B. mittels des Mietsäulenverfahrens).

b)	Bei wertbeeinflussenden Abweichungen der Grundstücksgröße können – vorbehaltlich des § 41 bei erheblicher Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße – Umrechnungskoeffizienten verwendet werden, soweit der Wertunterschied nicht bereits in sonstiger Weise berücksichtigt wurde.

c)

Die Kaufpreise sind ggf. an den beitragsrechtlichen Zustand des Wertermittlungsobjekts (vgl. Nummer 5.(2).1 und 5.(2).2) anzupassen. Zu- oder Abschläge sind, soweit dies marktüblich ist, nach der Höhe des zu erwartenden Beitrags (z. B. Erschließungsbeitrag), ggf. unter Berücksichtigung einer angemessenen Abzinsung, zu bemessen.

d)	Die Berücksichtigung von wertbeeinflussenden Unterschieden kann auch durch geeignete statistische Methoden erfolgen.

9.(1).6

Werden mehrere Anpassungen erforderlich, sind eventuelle Abhängigkeiten zwischen den unterschiedlichen Einflussgrößen zu beachten; eine Doppelberücksichtigung ist auszuschließen.

9.(1).7

Die Vorgabe des § 9 Absatz 1 Satz 4, wonach Kaufpreise um die Werteinflüsse von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zu bereinigen sind, ergänzt die Vorgaben zur Eignung der Daten (§ 9 Absatz 1 Satz 1) und ist der Anpassung von Kaufpreisen an abweichende Grundstücksmerkmale (§ 9 Absatz 1 Satz 3) vorgelagert.

9.(2).1

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse liegen vor, wenn z. B. ein Kaufpreis nicht unter den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblichen Verhältnissen zustande kommt, beispielsweise, weil die Vertragsparteien unter Zwang, aus Not oder unter besonderer Rücksichtnahme handeln. Bei Vorliegen einer erheblichen Abweichung ist es je...