JStG 2022: Änderungen im Bereich der Grundbesitzbewertun ... / VIII. Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG)

Der Ablauf des Verfahrens (s. H B 184 ErbStH 2019) ist unverändert. Der Ansatz der Bewirtschaftungskosten und die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze wurden überarbeitet, die Ermittlung der Restnutzungsdauer konkretisiert. Der Ansatz von Außenanlagen wurde ausgeschlossen.

1. Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG i.V.m. Anlage 23)

Die Gutachterausschüsse haben bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze die Bewirtschaftungskosten der Anlage 3 zur ImmoWertV zu verwenden (§ 12 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV). Eigene Erfahrungssätze dürfen nicht verwendet werden.

Analog zu § 12 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV sind stets die Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 zum BewG anzuwenden (§ 187 Abs. 2 BewG). Anlage 23 zum BewG wurde daher entspr. Anlage 3 zur ImmoWertV wie folgt gefasst:

I. Bewirtschaftungskosten für Wohnnutzung
1. Verwaltungskosten (Basiswerte)
jährlich je Wohnung	230 EUR
jährlich je Garage oder ähnlichem Einstellplatz	30 EUR
2. Instandhaltungskosten (Basiswerte)
jährlich je Quadratmeter Wohnfläche	9 EUR
jährlich je Garage oder ähnlichem Einstellplatz	68 EUR
3. Mietausfallwagnis
jährlicher Rohertrag	2 %
II. Bewirtschaftungskosten für gewerbliche Nutzung
1. Verwaltungskosten
jährlicher Rohertrag	3 %
2. Instandhaltungskosten
jährlich je Quadratmeter Nutzfläche (alle Gebäudearten der Anlage 24, Teil II., mit Ausnahme der nachfolgend genannten Gebäudearten)	100 % der Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche gemäß I. 2.
jährlich je Quadratmeter Nutzfläche (Gebäudeart 13 der Anlage 24, Teil II.)	50 % der Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche gemäß I. 2.
jährlich je Quadratmeter Nutzfläche (Gebäudearten 15 bis 16 und 18 der Anlage 24, Teil II.)	30 % der Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche gemäß I. 2.
3. Mietausfallwagnis
jährlicher Rohertrag	4 %

Bei den Verwaltungs- und den Instandhaltungskosten handelt es sich um Basiswerte (Bezugsjahr 2002). Sie sind jährlich zu indizieren.

Nach § 187 Abs. 3 Satz 2 BewG erfolgt die Indizierung

„[...] mit dem Prozentsatz, um den sich der Verbraucherpreisindex für den Monat Oktober 2001 gegenüber demjenigen für den Monat Oktober des Jahres, das dem Bewertungsstichtag vorausgeht, erhöht oder verringert hat”.

Nach Anlage 23 zum BewG erfolgt die Indizierung

„[...] mit dem Prozentsatz, um den sich der [...] Verbraucherpreisindex [...] für den Monat Oktober 2001 gegenüber demjenigen für den Monat Oktober des Jahres, das dem Stichtag der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes vorausgeht, erhöht oder verringert hat”. (Hervorhebung durch d. Verf.)

Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung mit diesem Widerspruch umgeht. Nach der Gesetzesbegründung dürften die Ausführungen der Anlage 23 zum BewG maßgeblich sein (BR-Drucks. 457/22, 136 und 146). Der Gesetzgeber wollte die Anlage 3 zur ImmoWertV im BewG verankern. Die Ausführungen der Anlage 23 zum BewG entsprechen – im Gegensatz zu denen in § 187 Abs. 3 Satz 2 BewG – der ImmoWertV. Des Weiteren enthält die Anlage 23 zum BewG Rundungsregeln für die Indizierung – § 187 Abs. 3 BewG nicht.

Das BMF ist nach § 187 Abs. 3 Satz 4 BewG damit beauftragt, den jeweils maßgebenden Index im BStBl. zu veröffentlichen. Gemäß dem für Oktober 2022 festgestellten Verbraucherpreisindex (= 122,2; Statistisches Bundesamt, 61111-0002 – Verbraucherpreisindex: Deutschland, Monat, www-genesis.destatis.de [abgerufen: 1.1.2023]) ergeben sich für das Jahr 2023 folgende indizierte Verwaltungs- und Instandhaltungskosten:

Verwaltungskosten
jährlich je Wohnung	344 EUR
jährlich je Garage oder ähnlichem Einstellplatz	45 EUR
Instandhaltungskosten
jährlich je Quadratmeter Wohnfläche	13,50 EUR
jährlich je Garage oder ähnlichem Einstellplatz	102 EUR

Beraterhinweis Tatsächlich entstandene Bewirtschaftungskosten sind nicht zu berücksichtigen (vgl. R B 187 Abs. 2 Satz 1 ErbStR 2019).

2. Liegenschaftszinssätze (§ 188 BewG)

Die Definition von Liegenschaftszinssätzen wurde an § 21 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV angepasst (§ 188 Abs. 1 BewG).

Vorrangig sind weiterhin die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse anzuwenden. Liegen keine (geeigneten) Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse vor, sind gesetzliche Liegenschaftszinssätze zu verwenden. Diese wurden an das aktuelle Marktniveau angepasst:

Grundstücksart	Liegenschaftszinssatz ab 1.1.2023	Liegenschaftszinssatz bis 31.12.2022
Mietwohngrundstück	3,5 %	5,0 %
gemischt genutztes Grundstück mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % nach WF und NF	4,5 %	5,5 %
gemischt genutztes Grundstück mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 % nach WF und NF	5,0 %	6,0 %
Geschäftsgrundstück	6,0 %	6,5 %

Ein Liegenschaftszinssatz hat neben der Bodenwertverzinsung ebenfalls Einfluss auf den Vervielfältiger (§ 185 Abs. 3 Satz 1 und 2 BewG i.V.m. Anlage 21). Je niedriger der Liegenschaftszinssatz ist, desto höher der Vervielfältiger. Wobei der Vervielfältiger auch maßgeblich von der Restnutzungsdauer abhängt.

Beispiel

Nachfolgend ist der Ertragswert (= Grundbesitzwert) eines Mietwohngrundstücks in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer bei verschiedenen Liegenschaftszinssätzen dargestellt:

Bodenwert	200.000 EUR
Rohertra...