Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden und Gebäude / 2.4.13 Grundstücksgröße und Wert

Unter den Ziffern 13 und 14 kann es in besonderen Einzelfällen erforderlich sein, hinsichtlich der Grundstücksgröße und den Wertverhältnissen zu differenzieren.

Bei einer erheblichen Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße kommt eine getrennte Ermittlung des Werts der über die marktübliche Grundstücksgröße hinausgehenden selbstständig nutzbaren oder sonstigen Teilflächen in Betracht.

Zur Veranschaulichung folgende Beispiele:

a) selbstständig nutzbare Teilfläche ohne Wertabschlag

Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzuführen. Das Grundstück ist rund 20 m tief und hat eine 50 m breite Straßenfront. Das Grundstück ist lediglich mit einem Gebäude auf der einen Hälfte des Grundstücks bebaut. Baurechtlich ist es zulässig, auch auf der anderen Hälfte des Grundstücks ein Gebäude zu errichten. Der Gutachterausschuss hat für das Bodenrichtwertgrundstück eine Größe von 500 m² als wertbestimmend veröffentlicht.

Da es baurechtlich zulässig ist, das Grundstück mit einem weiteren Gebäude zu bebauen, handelt es sich bei dem Grundstück vollständig um eigenständig verwertbare Teilflächen. Es ist daher sachgerecht, das Grundstück im Rahmen der Kaufpreisaufteilung vollständig mit dem Bodenrichtwert zu bewerten.

b) selbstständig nutzbare Teilfläche mit Wertabschlag

Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzuführen. Das Grundstück ist rund 8 m breit und 125 m tief. Der Gutachterausschuss hat keine Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück definiert.

Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, bestehen bei Kaufpreisaufteilungen von Ein-und Zweifamilienhäusern keine Bedenken, eine Fläche bis 500m² als marktübliche Grundstücksgröße anzusehen und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten (Eintragung in die Eingabefelder zu Ziffer 11 und 12) sowie den Bodenwert für die übrige sogenannte "Hinterland"-Fläche mit 25 % des Bodenrichtwertes anzunehmen (Eintragung in die Eingabefelder zu Ziffer 13 und 14)

Die rückwertige Fläche stellt nicht eigenständig verwertbares sog. "Hinterland" dar. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, bestehen bei Kaufpreisaufteilungen von Ein- und Zweifamilienhäusern keine Bedenken, die Größe der eigenständig verwertbaren Fläche (Bauplatz) regelmäßig mit 500 m² anzusetzen und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten sowie den Bodenwert für die übrige sog. "Hinterland"-Fläche mit 25 % des Bodenrichtwertes anzunehmen.