Landesgrundsteuergesetz Bayern / 2. Gebäudeflächen (Abs. 1)

Rz. 99

^{[Autor/Stand]} Art. 2 BayGrStG regelt die für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge maßgeblichen Gebäudeflächen. Die Fläche des Grund und Bodens wird im BayGrStG nicht definiert, ist aber nach dem Sprachgebrauch allgemein bekannt und regelmäßig Synonym für die Flurstückfläche. Die Fläche des Grund und Bodens wird in Nr. 3.2.6 AEBayGrSt definiert:

„Die Fläche des Grund und Bodens ist die zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Flurstückfläche. Als Flurstückfläche ist die amtliche Flächengröße nach den Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes oder aus den Auszügen aus dem Liegenschaftskataster maßgeblich. Die bebaute Fläche ist nicht abzuziehen.

Gehören zu einer wirtschaftlichen Einheit mehrere Flurstücke, so sind die amtlichen Flächen zusammenzurechnen. Befindet sich ein Flurstück im Miteigentum und ist es mehreren wirtschaftlichen Einheiten zuzuordnen (zum Beispiel Anteil an einer Privatstraße), ist diese Flurstückfläche anteilig zu berücksichtigen. Gehört eine Fläche zum Teil zum Grundvermögen und zum Teil zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, ist nur der zum Grundvermögen gehörende Teil zu berücksichtigen. Die zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehörende Teilfläche ist bei der Feststellung des Grundsteuerwerts des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft zu berücksichtigen.”

Rz. 100

^{[Autor/Stand]} Die maßgebliche Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG die Wohnfläche i.S.d. Wohnflächenverordnung. Als Wohnnutzung gilt nach Satz 2 auch die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer. Im Übrigen ist nach Satz 3 die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. Nach Satz 4 ist die Gebäudefläche durch eine geeignete Methode zu ermitteln. Wohnflächen liegen nach Nr. 3.2.1.1 AEBayGrSt vor, wenn die Flächen Wohnzwecken dienen. Wohnräume, die betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt werden (zum Beispiel häusliche Arbeitszimmer), sind nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln und nach Art. 2 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG der Wohnfläche hinzuzurechnen.

Rz. 101

^{[Autor/Stand]} Nach Art. 2 Abs. 1Satz 1 BayGrStG richtet sich die maßgebliche Gebäudefläche im Fall der Wohnnutzung als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25.11.2003^[4] in der jeweils geltenden Fassung. Diese fachkundige Konkretisierung dient auch in anderen Rechtsgebieten als Basis zur Bestimmung der Wohnfläche. Wurde die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung^[5] ermittelt und haben sich seitdem keine baulichen Veränderungen ergeben ist gem. § 5 Satz 1 WoFlV die danach ermittelte Wohnfläche weiterhin maßgebend. Erst wenn nach dem 31.12.2003 bauliche Veränderungen an dem Wohnraum ein, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, ist die Wohnfläche gemäß § 5 Satz 2 WoFlV nach der WoFlV vom 25.11.2003^[6] zu ermitteln. Die Regelung in § 5 WoFlV bedeutet für Eigentümerinnen und Eigentümer von vor 2004 errichteten Gebäuden mit Wohnflächen eine erhebliche Vereinfachung, da ansonsten eine Neuermittlung der Wohnflächen für alle betroffenen Gebäude für Zwecke der Grundsteuer innerhalb eines kurzen Zeitraums notwendig wäre. Die WoFlV dient nach der Gesetzesbegründung als fachmännische Konkretisierung. In anderen Rechtsgebieten bildet die WoFlV bereits die Grundlage zur Bestimmung der Wohnfläche.

Rz. 102

^{[Autor/Stand]} Vor einer schlichten Übernahme der Wohnfläche aus bspw. Mietverträgen sollte allerdings unbedingt zunächst nachvollzogen werden, wie diese Wohnfläche ermittelt wurde. Da die Gebäudeflächen eine unmittelbare Auswirkung auf die Höhe der Äquivalenzbeträge und damit letztlich auch auf die Grundsteuerbelastung haben, sollte die Ermittlung der Wohnfläche mit der entsprechend gebotenen Sorgfalt erfolgen. Letzten Endes wird es sich bei den Gebäudeflächen in vielen Fällen um die einzige von den Eigentümerinnen und Eigentümern tatsächlich selbst zu ermittelnde Größe handeln, da die zu der wirtschaftlichen Einheit gehörende Fläche des Grund und Bodens regelmäßig (ggf. anteilig) der amtlichen Fläche des Flurstücks entspricht, die im Grundbuch ausgewiesen wird.

Rz. 103

^{[Autor/Stand]} Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 WoFlV die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Daneben gehören zur Wohnfläche nach § 2 Abs. 2 WoFlV auch die Grundflächen von u.a. Wintergärten, Balkonen und Terrassen. Nicht zur Wohnfläche gehören hingegen gemäß § 2 Abs. 3 WoFlV z.B. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen. Zur näheren Abgrenzung vgl. die Kommentierung zu § 249 BewG Rz. 41 ff. In Nr. 3.2.1.2 Sätze 2 ff. AEBayGrSt wird zur Ermittlung der Wohnfläche konkretisierend ausgeführt: "Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter sind nicht anzurechnen. Flächen von Zubehörräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind nicht einzubeziehen. Nicht als Wohnfläche zu qualifizierende "(Neben-)Flächen" (zum Beispiel von Kellerräumen oder Treppen), die im Zusammenhang mit...