AfA nach nachträglichen Baumaßnahmen
Bei einem im Januar 2007 fertiggestellten Mietwohngrundstück (Herstellungskosten 900.000 EUR) fallen in 2024 100.000 EUR nachträgliche Herstellungskosten an.
Variante 1 (AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG): Das Gebäude wird mit 2 % linear abgeschrieben.
Variante 2 (AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG): Da die tatsächliche Nutzungsdauer (= 25 Jahre) des Gebäudes unter der gesetzlichen fiktiven Nutzungsdauer des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG liegt, erfolgt die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit 4 %.
Lösung Variante 1
Fallen bei einem Wirtschaftsgut, das nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG abgeschrieben wird, nachträgliche Herstellungskosten an, führt dies zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage. Der Abschreibungssatz erfährt keine Änderung. Die Abschreibung erfolgt bis zur Vollabschreibung des Wirtschaftsguts. Hierdurch kann sich der Abschreibungszeitraum über 33, 25, 50 oder 40 Jahre hinaus verlängern.
2007–2023 |
je 2 % von 900.000 EUR = 18.000 EUR |
2024–2056 |
je 2 % von (900.000 EUR + 100.000 EUR) = 20.000 EUR |
31.12.2056 |
34.000 EUR (Restwert nach insgesamt 50 Jahren) |
AfA 2056 |
= 20.000 EUR |
AfA 2057 |
Rest 14.000 EUR |
Lösung Variante 2
Fallen im Zusammenhang mit einem Wirtschaftsgut, das nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG abgeschrieben wird, nachträgliche Herstellungskosten an, bemisst sich die weitere AfA vom Jahr der Entstehung der nachträglichen Herstellungskosten nach der Restnutzungsdauer. Beim Anfall von nachträglichen Herstellungskosten ist die Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung des Zustands des Gebäudes im Zeitpunkt der Beendigung der nachträglichen Herstellungsarbeiten neu zu schätzen.
Für den Fall nachträglicher Herstellungskosten (ohne Änderung der Restnutzungsdauer):
2007–2023 |
je 4 % von 900.000 EUR = 36.000 EUR |
2024–2031 |
(Restbuchwert + nachträgliche Herstellungskosten) : verbleibende Restnutzungsdauer = neue Jahres-AfA (288.000 EUR + 100.000 EUR) : (25 Jahre – 17 Jahre) = 48.500 EUR |
Für den Fall nachträglicher Herstellungskosten (Restnutzungsdauer z. B. 20 Jahre):
2007–2023 |
je 4 % von 900.000 EUR = 36.000 EUR |
2024–2051 |
(Restbuchwert + nachträgliche Herstellungskosten) : neu geschätzte Restnutzungsdauer = neue Jahres-AfA (288.000 EUR + 100.000 EUR) : 20 Jahre = 19.400 EUR |
Die Finanzverwaltung lässt aus Vereinfachungsgründen aber auch zu, die weitere AfA nach dem bisher angewandten Vomhundertsatz zu bemessen. Eine Schätzung der Restnutzungsdauer kann dann unterbleiben. Die ursprüngliche Bemessungsgrundlage ist um die nachträglichen Herstellungskosten zu erhöhen.
Lösung nach R 7.4 Abs. 9 Satz 2 EStR:
2007–2023 |
je 4 % von 900.000 EUR = 36.000 EUR |
2024–2031 |
je 4 % von (900.000 EUR + 100.000 EUR) = 40.000 EUR |
2031 |
68.000 EUR (Restwert ist am Ende der tatsächlichen Nutzungsdauer ebenfalls abzusetzen). |