Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 15 ... / ac) Ferienwohnungen

Rn. 138a

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Ob bei Vermietung von Ferienwohnungen Gewerbebetrieb vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden. Auf der Basis von BFH BStBl II 1976, 728, lautet H 15.7 Abs 2 EStH 2022 "Ferienwohnung" (s auch BFH BStBl II 1985, 211 und nachfolgend BFH BFH/NV 2009, 1114; 2004, 1640; 2004, 945) wie folgt:

Zitat

„Bei Vermietung einer Ferienwohnung ist ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

1. Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, zB Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten. Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
2. Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Ferienorganisation durchgeführt werden.
3. Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, und es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt (s BFH vom 25.06.1976, BStBl II 1976, 728).

Ein Gewerbebetrieb ist auch anzunehmen, wenn in Organisation des Eigentümers [s nachfolgend] eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt.”

Ausschlaggebend ist, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsel oder im Hinblick auf zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachte Leistungen seitens des Eigentümers eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt (s BFH vom 28.06.1984, BStBl II 1985, 211). Kann die Angebotspalette, etwa wegen regelmäßig für längere Zeit im Voraus gebuchter längerfristiger Aufenthalte, im Haushalt des Eigentümers mit erledigt werden, so steht noch die bloße Vermögensnutzung und damit VuV iSd § 21 EStG im Vordergrund (vgl BFH HFR 1984, 525; Bergmann, DStR 1975, 157).

Die Vermietung eines Hausboots an Feriengäste ist deshalb dann nicht gewerblich, wenn sie aufgrund der regelmäßig im Voraus erfolgenden Buchungen für mehrtägige Zeiträume keine über die üblicherweise einem Gebäudevermieter obliegenden Verwaltungs- und Bewirtschaftungsleistungen (dazu s Rn 137 im Einzelnen) hinausgehenden unüblichen Sonderleistungen erfordert: FG D'dorf vom 25.03.2021, 11 K 3321/17 F, EFG 2021, 1188 (rkr lt Mitteilung in EFG Heft 17/21).

Wenn der Eigentümer aufgrund kurzfristiger Vermietung (an wechselnde Mieter für idR weniger als eine Woche) oder wegen des Angebots von Zusatzleistungen (Gewährung von Mahlzeiten, Bereithalten von Getränken, laufende Raumreinigungen, Bereithaltung eines für alle zugänglichen Aufenthaltsraumes oder Gartens) eine unternehmerische, hotelmäßige Organisation (zu den üblichen Zeiten erreichbare Ansprechpartner an einer Rezeption) vorhalten muss, liegt gewerbliche Vermietung vor (BFH vom 16.04.2013 IX R 26/11, BStBl II 2013, 613 Rz 10; BFH vom 28.09.2010, BFH/NV 2011, 37; BFH BFH/NV 2003, 1425; 2001, 752; BStBl II 1997, 247; 1990, 383 mit Anmerkung HFR 1990, 361; BFH BFH/NV 1987, 441 und FG Nds vom 03.07.2012, EFG 2012, 1259; auch s OFD Nbg, DStR 1986, 648).

Die bloße Einschaltung eines im Namen des Eigentümers auftretenden Geschäftsbesorgers oder eines Vermittlers reicht allein nicht zur Gewerblichkeit der Vermietung, es kommt vielmehr auf dessen Leistungsumfang an (keine Zurechnung von dessen bloßer Gewerbeeigenschaft): BFH BFH/NV 2004, 1640; FG Ha EFG 2002, 1537; FG Nds EFG 2012, 1259 iVm BFH IX R 22/12, BFH/NV 2013, 1552 Rz 13.

Der BFH hat in einer erst nachträglich zur amtlichen Veröffentlichung bestimmten Entscheidung BFH vom 28.05.2020, BStBl II 2023, 739 (zuvor abrufbar unter BFH BFH/NV 2020, 1055), eine Gestaltung abgesegnet, die die Gewerblichkeit des Eigentümers zu vermeiden hilft, wenn der von ihm mit der (eigennützigen) treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt. Im Urteilsfall wurden drei Wohnungen an eine Vermittlungsgesellschaft überlassen, die diese je nach Bedarf der Urlaubsgäste als Ferienwohnungen oder hotelmäßig über das angeschlossene Hotel "F" als Hotelzimmer vermieten sollte (tatsächlich nicht als Ferienwohnungen vermietet) und die auch mit der Überlassung verbundene Nebenleistungen (zB Frühstück) entweder selbst erbracht oder an Dritte vermittelt hat. Gegen FG MV vom 20.12.2017, EFG 2018, 1172 wird dadurch kein Gewerbebetrieb unterhalten, nur der Vermittler unterhält für seine Leistungen einen Gewerbebetrieb, der dem Eigentümer aber bei eigennütziger Treuhand gerade nicht zuzurechnen ist. Die Zurechnung vom Treuhänder erzielter ...