Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 6 B ... / b) Ausgangsgrößen der Bewertung

Rn. 643

Stand: EL 175 – ET: 09/2024

Nach § 6 Abs 1 Nr 2 S 1 EStG stellen die Ausgangsgrößen der Bewertung alternativ die AK (s Rn 31 ff, 150), die HK (s Rn 255ff) oder "der an deren Stelle tretende Wert" (s Rn 350ff) dar. Abgesehen von der letztgenannten Bewertungs-Ausgangsgröße (für Sonderfälle wie Betriebseröffnungen, Einlagen, Tausch etc) werden für den Grund und Boden praktisch ausschließlich AK als Bewertungsausgangsgröße angenommen (wegen HK s Rn 282ff). Zum Umfang der AK s Rn 160ff.

Neben dem Erwerbspreis sind gerade im Grundstücksverkehr Nebenkosten der Anschaffung bedeutsam und aktivierungspflichtig (s Rn 167):

• Gebühren und Abgaben (Notar, Grundbuchamt),
• GrESt,
• Maklergebühren,
• Schmiergelder (hier ist aber § 4 Abs 5 Nr 10 EStG zu beachten).

Rn. 644

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Ein regelmäßig in der Praxis auftauchendes Sonderproblem ist die Aufteilung eines für das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinn einheitlich festgelegten Kaufpreises auf (mindestens) die beiden WG Grund und Boden einerseits und Gebäude (oder ggf Aufwuchs oder Bodenschatz) andererseits (auch s Rn 530f). Eine entsprechende Aufteilung im Kaufvertrag ist bindend. Sie darf nach Auffassung des BFH nur dann verworfen werden, wenn es Anhaltspunkte dafür gebe, dass sie unzutreffend sei, die "realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt" und "wirtschaftlich nicht haltbar erscheint", die Vereinbarung nur zum Schein getroffen wurde oder einen Gestaltungsmissbrauch darstellt (BFH v 16.09.2015, BStBl II 2016, 397).

Die Aufteilung orientiert sich grds an den Teilwerten der WG. Sollte ausnahmsweise nur einem der beiden WG ein eigener Wert zukommen, sind die AK ausschließlich dem anderen WG zuzuordnen. Dies gilt auch für Zahlung eines Überpreises (vgl zB BFH BFH/NV 1987, 763).

Das BMF hat zur Aufteilung des Kaufpreises bei bebauten Grundstücken eine Anleitung zur Aufteilung eines Grundstückspreises auf seiner Homepage veröffentlicht. Hierzu war beim BFH ein Verfahren anhängig, das klären sollte, ob diese Anleitung für die Wertaufteilung geeignet ist (Az IX R 26/19). Das BMF wurde v Gericht zum Beitritt aufgefordert. Zu diesem Verfahren und zum derzeitigen Stand ausführlich s Rn 532, 533.

Rn. 645

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Nicht zu den AK zählen Finanzierungskosten, anders als nach IAS 23.10 f: Hier besteht ein Aktivierungswahlrecht für "Qualifying Assets". Wegen der bilanziellen Behandlung von Zuschüssen, Finanzierungshilfen uÄ s Rn 176ff.

Wegen der AK bei Flurbereinigungs- oder Umlegungsverfahren s Rn 202. Bei der Anschaffung übernommene dingliche Lasten erhöhen nicht die AK v Grund und Boden (BFH v 17.11.2004, IR 96/02, BFH/NV 2005, 440; s Rn 205).

Rn. 646–647

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vorläufig frei