Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 7 A ... / d) Die Aufteilung von AK auf Grund und Boden und Gebäude

Rn. 392

Stand: EL 154 – ET: 11/2021

Erwirbt der StPfl ein bebautes Grundstück (Haus, ETW), um daraus Einkünfte zu erzielen, erwirbt er zwei WG:

den Grund und Boden	das Gebäude
nicht abnutzbar, also nicht abschreibbar	abnutzbar, also abschreibbar

Rn. 393

Stand: EL 154 – ET: 11/2021

Ein einheitlicher Kaufpreis ist dann nach dem Verhältnis der

• Verkehrswerte/gemeinen Werte (PV)
• bzw Teilwerte (BV)

aufzuteilen (st Rspr des BFH, zB BFH BStBl II 1971, 682; 1972, 451; 1973, 295; 1978, 620; 1982, 320; 1985, 126; 1989, 604; 1994, 927; 2001, 183; BFH/NV 1991, 522; 1991, 683; 1992, 23; 1992, 99; 1992, 234; 1992, 373; H 7.3 EStH 2020 "Kaufpreisaufteilung"; Schnitter in Frotscher/Geurts, § 7 EStG Rz 166). Entsprechend sind auch die Anschaffungsnebenkosten (zB GrESt, Notar, Grundbuchamt) aufzuteilen.

Rn. 394

Stand: EL 154 – ET: 11/2021

Beispiel:

Der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück beträgt EUR 1 000 000; davon sollen 30 % auf den Grund und Boden entfallen. Ferner fallen Anschaffungsnebenkosten iHv 5 % des Kaufpreises an, dh EUR 50 000. Die gesamten AK sind aufzuteilen wie folgt:

	Davon auf Grund und Boden = nicht AfA-fähig: (= 30 %)	Davon auf Gebäude = AfA-fähig: (= 70 %)
Kaufpreis Grundstück EUR 1 000 000	EUR 300 000	EUR 700 000
Anschaffungsnebenkosten EUR 50 000	EUR 15 000	EUR 35 000
Gesamte AK EUR 1 050 000	EUR 315 000	EUR 735 000

Rn. 395

Stand: EL 154 – ET: 11/2021

Für das "Wie" der Aufteilung gilt Folgendes:

(1)

Einer von den Vertragsparteien vorgenommenen Aufteilung ist dabei idR zu folgen, es sei denn, sie entspricht nicht den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen (vgl BFH BStBl II 1973, 391; 1985, 252; BFH/NV 1993, 92; BStBl II 2006, 9; 2009, 663; 2016, 397; BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658; FG RP EFG 1994, 189 rkr; FG BdW EFG 1997, 1364 rkr; FG Sachsen DStRE 2009, 646 rkr; FG Ha v 17.10.2019, 3 K 73/18, DStRE 2020, 585 rkr). Dies gilt nicht nur für die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, sondern auch die Aufteilung auf Gebäudeteile, falls diese steuerlich selbstständige WG sind (s Rn 72; BFH BStBl II 2006, 9). Eine solche Aufteilung ist jedoch nicht bindend wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt (BFH BStBl II 1999, 217; 2016, 397; BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658 und FG Ha v 17.10.2019, 3 K 73/18, DStRE 2020, 585 rkr iF § 42 AO (Gestaltungsmissbrauch) (BFH BStBl II 2009, 663; 2016, 397; BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658; FG Ha v 17.10.2019, 3 K 73/18, DStRE 2020, 585 rkr). wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten (etwa iF BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658: Bodenwert um 75 % unter dem Bodenrichtwert). Aufteilung ist nur ein Indiz, dieses kann aber durch andere Indizien entkräftet werden (BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658) zB durch besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, dessen ursprüngliche Baukosten, etwaige Renovierungen, eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge, Wohnwert des Gebäudes wegen Straßenlärm, wegen sozialen Einrichtungen oder wegen besonderer Ruhe aufgrund benachbarter Grünanlage usw (BFH BStBl II 2016, 397; BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658; FG Ha v 17.10.2019, 3 K 73/18, DStRE 2020, 585 rkr). Eine Korrektur kommt aber nur in Betracht, wenn die von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht mehr haltbar ist (BFH BStBl II 2016, 397; BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658; FG Ha v 17.10.2019, 3 K 73/18, DStRE 2020, 585 rkr).

(2)

Fehlt die Aufteilung oder ist ihr nicht zu folgen, entscheidet – wie bereits unter s Rn 393 ausgeführt – beim Erwerb ins BV das Verhältnis der Teilwerte, beim Erwerb ins PV das Verhältnis der (realen) Verkehrswerte zueinander (BFH BStBl II 1971, 682; 1972, 451; 1973, 295; 1978, 620; 1982, 320; 1985, 126; 1994, 927; 2001, 183; BFH/NV 1991, 522; 1991, 683; 1992, 234; 1992, 373; BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658; FG Ha v 17.10.2019, 3 K 73/18, DStRE 2020, 585 rkr), nicht etwa die sog Restwertmethode, da sie das Gebot der Einzelbewertung verletzt (BFH BStBl II 1985, 252; 1994, 927; 2001, 183; BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658; H 7.3 EStH 2020 "Kaufpreisaufteilung"). Nach welchen Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, entscheiden die Einzelfallumstände (BFH BFH/NV 2008, 360; BStBl II 2016, 397; BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658; FG Ha v 17.10.2019, 3 K 73/18, DStRE 2020, 585 rkr; Schnitter in Frotscher/Geurts, § 7 EStG Rz 422). Dabei sind zunächst Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und dann die AK nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile aufzuteilen (BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658). Für die Schätzung der beiden Wertanteile kann die ImmoWertV (dazu s Rn 396aff) herangezogen werden (BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658; FG Ha v 17.10.2019, 3 K 73/18, DStRE 2020, 585 rkr, dh die dortigen – zueinander gleichwertigen (BFH IX R 26/19, DStR 2020, 2658; BFH/NV 2018, 218) – Verfahren: Vergleichswertverfahren (§ 8 Abs 1 iVm § 15 ImmoWertV) einschließlich Verfahren zur Bodenwertermittlung (§ 8 Abs 1 iVm § 16 ImmoWertV)