Mietereinbauten, Geschäftsräume / 5.4 Variante 4: Einbau von Teilen in die gemieteten Räume, die weder Betriebsvorrichtungen noch Scheinbestandteile sind

Diese Um- und Einbauten sind als sonstige Mietereinbauten einzustufen. Sonstige Mietereinbauten werden wie unbewegliches Anlagevermögen nach den Grundsätzen abgeschrieben, die für Gebäude gelten.

Das hat der BFH nochmals bestätigt, wonach Mietereinbauten nach den für das Gebäude maßgebenden AfA-Sätzen abgeschrieben werden.^[1] Im entschiedenen Fall wurde ein sanierungsbedürftiges Gebäude verpachtet. Im Laufe der Pachtzeit hatte der Pächter eine Komplettsanierung des Gebäudes durchgeführt. Mit Ablauf des Pachtvertrags sollten die Pächterum- und -einbauten entsprechend ihrer Restwerte gegen Entgelt an den Pächter übergehen. Der Pachtvertrag wurde bereits einmal verlängert.

Der Pächter erfasste die entsprechenden Herstellungskosten in seinem Anlagevermögen und schrieb sie über die kürzere Pachtdauer ab. Er war der Auffassung, da der Pachtvertrag kein Optionsrecht zur Verlängerung der Nutzungsdauer enthalte, könne ein Mieter oder Pächter aufgrund der zeitlichen Beschränkung des zwischen ihm und dem Grundstückseigentümer geschlossenen Pachtvertrags eine kürzere AfA entsprechend § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zugrunde legen.

Das Finanzamt behandelte die Aufwendungen des Pächters für die Komplettsanierung nach den Grundsätzen der Gebäudeabschreibung und nicht nach der kürzeren Pachtdauer. Diese Auffassung teilte auch das Finanzgericht.

Der BFH bestätigte das. Danach sind Herstellungskosten für ein Gebäude mit den für dieses Gebäude maßgebenden AfA-Sätzen und nicht nach der mutmaßlichen kürzeren Dauer des Pachtvertrags anzusetzen. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG stellt ausdrücklich auf die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes und nicht auf eine davon abweichende kürzere Dauer des Miet- oder Pachtverhältnisses ab. Kommt es also auf die Pachtdauer nicht an, so ist es unerheblich, ob sie aufgrund einer Option vom Pächter verlängert werden könnte.

Der BFH macht außerdem deutlich, dass sich ein Steuerpflichtiger auf eine die technische Nutzungsdauer unterschreitende wirtschaftliche Nutzungsdauer nur berufen kann, wenn das Wirtschaftsgut vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer verbraucht ist. Ein wirtschaftlicher Verbrauch ist aber nur anzunehmen, wenn die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen anderweitigen Nutzung oder Verwertung endgültig entfallen ist. Daran fehlt es aber im Streitfall schon deshalb, weil der Verpächter nach der Vertragsänderung den Zeitwert der Mietereinbauten zu vergüten hat. Denn die Erzielung eines erheblichen Veräußerungserlöses steht einem wirtschaftlichen Verbrauch entgegen.

[1] BFH, Urteil v. 19.6.2015, III B 2/14.