Mietereinbauten, Geschäftsräume / 6.5 Beispiel 5: Schaffung eines immateriellen Wirtschaftsguts (Nutzungsvorteil)

Die Abgrenzung zwischen materiellen und immateriellen Wirtschaftsgütern ist bei Mietereinbauten schwierig. Entscheidend ist hier, dass es sich um Aufwendungen handeln muss, für die der Unternehmer weder einen Zuschuss noch eine Entschädigung erhält, und diese Aufwendungen ausschließlich mit einer Verbesserung der Gebäudenutzung verbunden sind.

Es darf sich also nicht um ein materielles Wirtschaftsgut handeln. D. h., es darf weder für den Mieter noch für den Vermieter ein materieller Vorteil entstehen. Außerdem darf es sich nicht um Instandhaltungskosten handeln, was der Fall ist, wenn ein vorhandenes (verbrauchtes) Wirtschaftsgut durch einen neuen Einbau ersetzt wird (z. B. wenn eine vorhandene Heizungsanlage durch eine neue ersetzt wird).

Selbst geschaffene immaterielle Wirtschaftsgüter dürfen nicht als Wirtschaftsgut im Anlageverzeichnis ausgewiesen werden.^[1] Konsequenz ist, dass unabhängig von der Art der Gewinnermittlung alle Aufwendungen im Jahr der Entstehung bzw. Zahlung als Betriebsausgaben abgezogen werden dürfen.^[2]

Praxis-Beispiel

Nutzungsvorteil als immaterielles Wirtschaftsgut

Herr Huber beschäftigt in seinem gemieteten Büro Arbeitnehmer. Der Weg zur Eingangstür zum Büro führt über 5 Stufen. Ein seitliches Geländer ist nicht vorhanden. Die Berufsgenossenschaft verlangt von Herrn Huber, aus Sicherheitsgründen ein Geländer anbringen zu lassen.

Die Kosten für das Geländer betragen 1.200 EUR zuzüglich 19 % = 228 EUR Umsatzsteuer. Der Vermieter übernimmt keine Kosten.

Das Geländer ist kein eigenständiges Wirtschaftsgut. Es kommt daher auch keine Aktivierung als sonstiger Mietereinbau infrage. Herr Huber erreicht mit seinen Aufwendungen lediglich einen Nutzungsvorteil, nämlich den der verbesserten (sicheren) Gebäudenutzung.

Herr Huber erfasst den gesamten Betrag als sofort abziehbare Betriebsausgaben. Er bucht seine Aufwendungen in Höhe von 1.200 EUR zuzüglich 228 EUR Umsatzsteuer wie folgt:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4260/6335	Instandhaltung betrieblicher Räume	1.200
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	228	1200/1800	Bank	1.428

Im Ergebnis ist es steuerlich ohne Bedeutung, ob es sich um Renovierungskosten oder um ein immaterielles Wirtschaftsgut handelt. In beiden Fällen zieht der Unternehmer seine Aufwendungen in voller Höhe im Jahr der Entstehung bzw. Zahlung ab. Der Mieter braucht also keine Abgrenzung zwischen immateriellen Wirtschaftsgütern und Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen. Erforderlich wird die Differenzierung jedoch dann, wenn das Finanzamt die entstandenen Aufwendungen aktivieren und über mehrere Jahre abschreiben will.

Praxis-Tipp

Gestaltungsspielraum zum 100 %-igen Betriebsausgabenabzug nutzen

Die ungünstigste Situation ist die, dass die Mietereinbauten bzw. Mieterumbauten wie materielle Wirtschaftsgüter behandelt und wie Gebäude abgeschrieben werden müssen. Alle anderen Varianten sind vorteilhafter, wenn ein sofortiger Betriebsausgabenabzug angestrebt wird. Der Unternehmer (Mieter) sollte daher immer versuchen, seine Situation so zu gestalten, dass ein selbst geschaffenes immaterielles Wirtschaftsgut entsteht, das er sofort zu 100 % als Betriebsausgaben abziehen kann.

In Jahren, in denen der Unternehmer (Mieter) mit Verlusten rechnet (zum Beispiel zu Beginn einer Unternehmensgründung), kann es günstiger sein die Aufwendungen für Mietereinbauten und Mieterumbauten über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer oder gar die Nutzungsdauer des Gebäudes, in das sie eingebaut werden, anzustreben, um den Betriebsausgabenabzug (über die laufende Abschreibung) auch in Jahren nutzen zu können, in denen wieder Gewinne erzielt werden.

Von einem immateriellen Wirtschaftsgut kann auch dann ausgegangen werden, wenn der Mieter mit Zustimmung des Vermieters in gemieteten Räumen erstmals eine Heizungsanlage einbauen bzw. eine vollständige Dachsanierung durchführen lässt und vom Vermieter keinen Zuschuss und bei Beendigung des Mietvertrags auch keine Entschädigung erhält.

[1] § 5 Abs. 2 EStG.

[2] FG Köln, Urteil v. 7.9.2005, 13 K 6449/03.