Modernisierung durch Photovoltaikanlage / 2 Modell 2: Errichtung einer Photovoltaikanlage zur teilweisen Versorgung der Mieter mit Strom

Höchstrichterlich noch nicht entschieden sind die derzeit durchaus oft praktizierten Fälle, in denen ein Vermieter auf dem Dach seines Mehrfamilienhauses eine Photovoltaikanlage errichtet und den hierdurch gewonnenen Strom (jedenfalls teilweise) den Mietern zur Verfügung stellt – entweder über die sogenannten "Mieterstrommodelle" oder darüber, dass die Versorgung gemeinschaftlicher Einrichtungen, wie etwa Treppenhausbeleuchtung oder Aufzug, mit Solarenergie den Mietern zugute kommt.

2.1 Problem: Modernisierungsmieterhöhung

Die Kommentierung ist derzeit noch sehr zurückhaltend. In der Regel wird die Maßnahme als Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie nach § 555b Nr. 2 BGB betrachtet, sodass die Anschaffungskosten einer Photovoltaikanlage nach wohl herrschender Meinung nicht gemäß §§ 559 ff. BGB mit 8 % der Baukosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Achtung

Unklare Rechtslage

Die Thematik ist derzeit hoch brisant, insbesondere durch den Klimawandel/Erreichung der Klimaschutzziele sowie die allgemeine Energieknappheit und den Krieg in der Ukraine. All dies führt dazu, dass im verstärkten Maße nach alternativen Heizsystemen gesucht wird. Auch die Bundesregierung setzt auf den künftigen Einsatz von Wärmepumpen. Die derzeitige Rechtslage bietet aber wegen der noch bestehenden niedrigen finanziellen Anreize für Vermieter keine echten Vorteile. Das Mieterstrommodell ist zu kompliziert und die Frage nach der Abrechnung des durch Photovoltaik erzeugten Stroms als Allgemeinstrom ist höchstrichterlich noch nicht geklärt.

Durch die Errichtung einer Photovoltaikanlage kann es zu ganz erheblichen Einsparungen von Energie kommen, wenn zum Beispiel gleichzeitig auch die Art der Beheizung auf eine Wärmepumpe umgestellt wird. Im letztgenannten Fall profitieren die Mieter erheblich von der Errichtung einer Photovoltaikanlage. Dennoch gibt es hierfür zum jetzigen Zeitpunkt noch wenig konkrete Regelungen.

Wenn der Vermieter dem Mieter den Strom über Mieterstrommodelle zur Verfügung stellt, so muss ernsthaft über die Anwendung des § 555b Nr. 1 BGB (Einsparung von Endenergie) nachgedacht werden, was dann aber auch dazu führen würde, dass der Vermieter in diesem Fall die Kosten für die Installation der Anlage auf den Mieter als Modernisierungsmieterhöhung umlegen könnte.^[1]

[1] Vgl. Müller, BeckOK Mietrecht, Stand 01.11.2022, § 555b BGB, Rz. 39.

2.2 Umlagefähigkeit des Solarstroms nach BetrKV

Hinweis

Keine tatsächlich anfallenden Kosten, keine Abrechnung nach BetrKV

Eine Abrechnung der Heiz- und Wärmeenergie nach der Heizkostenverordnung scheidet bei einer Wärmepumpe kombiniert mit Photovoltaikanlage schon deshalb aus, weil der Vermieter nur ihm konkret entstehende Kosten abrechnen darf, bei der Erzeugung von Solarstrom aber gerade keine solchen Kosten entstehen. Auch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) hilft dem Vermieter nicht weiter. In § 1 Abs. 1 BetrKV ist nämlich geregelt, dass Betriebskosten nur (tatsächlich anfallende) Kosten sind, die dem Eigentümer des Grundstücks laufend entstehen. Derartige Kosten fallen aber bei Erzeugung von Solarstrom gerade nicht an.

§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV sieht darüber hinaus vor, dass Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden dürfen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten (ohne Umsatzsteuer) angesetzt werden könnte.

Praxis-Beispiel

Eigenleistung des Vermieters

Wenn der Vermieter jeweils die Gartenpflege übernimmt, so kann er die hierfür anfallenden Kosten gemäß Angebot einer Gartenbaufirma (netto, d. h. ohne Umsatzsteuer) in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen und anteilig auf den Mieter umlegen. Bei Solarstrom scheidet aber auch dies aus, da die Stromerzeugung nicht durch eine Arbeitsleistung des Vermieters erbracht wird.

Hinweis

In Diskussion: Umlage "ersparten" Stroms als Sachleistung des Vermieters?

Es verbleibt nach der Vorschrift des § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV noch die Möglichkeit, den durch die Photovoltaik "ersparten" Strom als Sachleistung des Eigentümers anzusehen. Wäre dies der Fall, so könnte eine Umlage der Stromkosten gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BetrKV auf den Mieter erfolgen.

Diese Auffassung wird aus gutem Grund nun bereits in der Literatur vertreten.^[1] Denn die Betriebskostenverordnung ist die Betriebskostennachfolgenorm der II. Berechnungsverordnung (BV). In § 27 Abs. 2 II. BV war vorgesehen, dass Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers, durch die Betriebskosten erspart werden, mit dem Betrag angesetzt werden dürfen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden könnte.

Nachdem die Verwendung von Solarstrom definitiv dazu führt, dass hierdurch Betriebskosten erspart werden, können die Stromkosten als Sachleistung i. S. d. § 1 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BetrKV umlagefähig sein.^[2]

Durch die Photovoltaikanlage wird für Treppenhausbeleuchtung oder Aufzug kein Strombezug mehr benötigt. Darin liegt eine Ersparnis. Insoweit kann eine Umlage gemäß §§ 1, 2 BetrKV erfolgen. Notwendig ist dabei aber auch, dass die Ersparnis die Betriebskosten im Sinne der §§ 1 bis 16 BetrKV betrifft, wie z. B.

• die Kosten des Bet...