Nachweis einer ernsthaften Einkünfteerzielungsabsicht bei einem leerstehenden Gebäude

Leitsatz

Ist eine nachhaltige Nutzung einer Immobilie zur Erzielung von Einnahmen nur nach erheblichen Erhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen möglich, wurden aber seit Anschaffung der Immobilie weder Instandsetzungsmaßnahmen nennenswerter Art ergriffen noch Miet- oder Pachteinnahmen erzielt, spricht dies gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht.

Sachverhalt

Die Steuerpflichtigen erwarben in 1996 ein in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts errichtetes und unter Ensembleschutz der Altstadt stehendes Wohnhaus mit Nebengebäude, Hofraum und Garten. Eine nachhaltige Vermietung oder sonstige entgeltliche Nutzung des Anwesens erfolgte seit dem Erwerb und auch in den Streitjahren 2002 bis 2006 nicht. Auch nahmen die Steuerpflichtigen in dieser Zeit keine größeren Baumaßnahmen zur Erhaltung, Sanierung oder zum Umbau des Gebäudes vor. Im Herbst 1996 ließen die Steuerpflichtigen von einem Bauunternehmer ein Angebot über die Sanierung des Gebäudes zur Nutzung als Bistro mit Biergarten im Erdgeschoss und als Fahrradgeschäft im Ober- und Dachgeschoss erstellen. Den Umbau nahmen die Steuerpflichtigen nicht vor. Ebenso wurde eine weitere Planung zur Sanierung und zum Umbau des Gebäudes als Restaurantbetrieb in 2003/2004 nicht verwirklicht. Die Werbungskostenüberschüsse für die Jahre 1997 bis 2001, die sich im Wesentlichen aus den Abschreibungsbeträgen für das Gebäude und aus den Schuldzinsen ergaben, wurden vom Finanzamt mit zwischenzeitlich bestandskräftigen Feststellungsbescheiden berücksichtigt. Für die Streitjahre 2002 bis 2006 wurden die geltend gemachten Verluste mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr anerkannt.

Entscheidung

Nach Überzeugung des FG haben die Steuerpflichtigen das von ihnen erworbene leer stehende Anwesen nicht mit endgültiger Entschiedenheit in den Streitjahren zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwenden wollen. Der endgültige Entschluss zu vermieten - die Einkünfteerzielungsabsicht - muss sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen belegen lassen. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige - will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen - zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig, und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten. Im Urteilsfall stand das gesamte Gebäude beim Erwerb durch die Steuerpflichtigen bereits seit einiger Zeit leer und war renovierungsbedürftig. Der Wohnraum war ohne weiteren Aufwand nicht nutzbar. Aus dieser Bestandsaufnahme folgte für das FG, dass im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Steuerpflichtigen eine nachhaltige Nutzung der Immobilie zur Erzielung von Einkünften nur nach erheblichen Erhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen möglich gewesen sei. Für die Beurteilung einer möglichen Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen ab Erwerb (1996) oder in den Streitjahren (2002 - 2006) war für das FG zu berücksichtigen, dass sie seit Anschaffung der Immobilie keine Instandsetzungsmaßnahmen nennenswerter Art ergriffen haben. Die geltend gemachten Werbungskosten resultieren ganz wesentlich aus Finanzierungszinsen für die Anschaffung der Immobilie, aus der Gebäudeabschreibung, Steuerberatungskosten und Besichtigungsfahrten. Aus diesen Umständen wird deutlich, dass die Steuerpflichtigen seit 1996 bis einschließlich im Jahr 2006 keine eindeutigen und entscheidenden Planungen und Maßnahmen ergriffen haben, um die Immobilie zur Erzielung von Einkünften in einen verwendungsfähigen Zustand zu versetzen. Diese unschlüssige Haltung der Steuerpflichtigen hinsichtlich einer eindeutig bestimmten Verwendung der Immobilie spricht entscheidend gegen eine endgültige Entschließung zur Erzielung von Einkünften im gesamten Zeitraum ab Erwerb des Anwesens.

Hinweis

Die Steuerpflichtigen haben es versäumt, ab Erwerb der Immobilie und in den Streitjahren ein wirtschaftlich tragfähiges Konzept zu entwickeln, um die Immobilie endgültig zu marktgerechten Bedingungen einer nachhaltigen Nutzung zuzuführen. Insgesamt konnten die verschiedenen Unternehmungen der Steuerpflichtigen nur als unbestimmte Überlegungen zur Verwendung des gesamten Objekts angesehen werden und damit für das FG eine Einkunftserzielungsabsicht nicht begründen.

Link zur Entscheidung

FG Nürnberg, Urteil vom 06.02.2013, 5 K 506/11