Restnutzungsdauer und Modernisierung von Gebäuden i.R.d. ... / d) Kritik in der Literatur

Mannek überzeugt das Punktesystem der obersten Finanzbehörden ebenfalls nicht. Jedoch aus anderen Gründen. Zum einen regele es die Verlängerung der Restnutzungsdauer nur einseitig zum Nachteil des Steuerpflichtigen. Zum anderen erscheint ihm die Regelung sachlich nicht zwingend (Mannek in v. Oertzen/Loose/Stalleiken, ErbStG, 3. Aufl. 2024, § 185 BewG Rz. 57). Hierbei übersieht er u.E., dass die Grundbesitzbewertung in enger Anlehnung zur ImmoWertV ausgestaltet wurde, um die Daten der Gutachterausschüsse sachgerecht (= weitgehend modellkonform) verwenden zu können und es bei der Datenermittlung durch die Gutachterausschüsse praktisch nur zu einer Verlängerung, nicht aber zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer kommen kann (s. IV. 2. b), bb)).

Der Versuch, die Verlängerung der Restnutzungsdauer über ein Punktesystem sachgerecht zu ermitteln, erscheint ihm überzogen. Dies gelte insb. deswegen, da bereits in der Anlage 22 BewG eine bloße Differenzierung zwischen Massivbauten und einfachen Fertigbauten fehle. Die Berücksichtigung einer Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer könne somit wegen der starken Typisierung der grundsätzlich maßgebenden Gesamtnutzungsdauer allenfalls eine Scheingenauigkeit erreichen (Mannek in v. Oertzen/Loose/Stalleiken, ErbStG, 3. Aufl. 2024, § 185 BewG Rz. 58).

Hierzu muss angemerkt werden, dass die Gesamtnutzungsdauern der Anlage 22 BewG denen der Anlage 1 ImmoWertV entsprechen und auch dort nicht zwischen Massivbauten und einfachen Fertigbauten differenziert wird. Anlage 22 BewG ist insoweit nicht stärker typisiert als Anlage 1 ImmoWertV für die Datenermittlung durch die Gutachterausschüsse und die Verkehrswertermittlung durch Sachverständige. Der Hinweis auf eine allenfalls zu erreichende Scheingenauigkeit ist daher u.E. nicht nachvollziehbar. Richtig ist, dass Wertermittlungsmodelle – wie fast alle Modelle – Modellfehler beinhalten. Durch eine (strenge) Beachtung des Grundsatzes der Modellkonformität werden diese Fehler jedoch geheilt (s. u.a. Sprengnetter in Sprengnetter, Immobilienbewertung, Stand: 70. EL [8/2022], 2/2/2/1 ff.).

Zutreffend führt er aus, dass die schematische Berücksichtigung der Verlängerung der Restnutzungsdauer letztlich im Detail nicht überzeugt. Sei bspw. ein vor 100 Jahren erbautes Gebäude in den letzten zehn Jahren vor dem Bewertungsstichtag entsprechend dem Punktesystem der obersten Finanzbehörden "umfassend modernisiert" worden, sei von einer (wesentlich) verlängerten Restnutzungsdauer auszugehen. Wäre die Modernisierung jedoch vor 11 Jahren durchgeführt worden, sei nicht von einer (wesentlich) verlängerten Restnutzungsdauer auszugehen. Derart konstruierte Wertsprünge seien in einer typisierten Bewertung nicht überzeugend (Mannek in v. Oertzen/Loose/Stalleiken, ErbStG, 3. Aufl. 2024, § 185 BewG Rz. 59).

Derartige Wertsprünge kommen u.a. dadurch zustande, dass die obersten Finanzbehörden den Berücksichtigungszeitraum auf 10 Jahre begrenzen und keine Punktevergabe für noch zeitgemäßen Ansprüchen genügende Elemente zulassen.