Roscher, BewG § 247 Bewertung des unbebauten Grundstück / 2 Ermittlung des Grundsteuerwerts (Abs. 1)

Rz. 11

Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig aus dem Produkt der Grundstücksfläche des zu bewertenden Grundstücks und dem jeweiligen Bodenrichtwert nach § 196 BauGB (Rz. 16ff.). Hierbei ist i. S. d. § 247 Abs. 1 S. 2 BewG grundsätzlich der auf das jeweilige Bodenrichtwertgrundstück bezogene Bodenrichtwert heranzuziehen. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen nicht berücksichtigt (Rz. 23ff.).^[1]

Der so ermittelte Grundsteuerwert für unbebaute Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, mit dem auch die Außenanlagen abgegolten sind.^[2] Eine gesonderte Wertermittlung für ggf. vorhandene baulichen Außenanlagen und sonstige Anlagen (§ 243 BewG Rz. 35) ist somit entbehrlich.

Besondere Merkmale des einzelnen zu bewertenden Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Oberflächenbeschaffenheit, Beschaffenheit des Baugrundes, Lärm-, Staub-, Geruchsbelästigungen sowie Altlasten bleiben bei der typisierenden Grundsteuerbewertung außer Ansatz.^[3]

Rz. 12

Ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist bei der Grundsteuerbewertung im Gegensatz zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer nicht vorgesehen (§ 243 BewG Rz. 10).

Zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das grundgesetzliche Übermaßverbot kann im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei verfassungskonformer Auslegung allerdings auch dann geboten sein, wenn er nach dem Wortlaut des Bewertungsgesetzes nicht vorgesehen ist.^[4] Das Übermaßverbot ist verletzt, wenn die Folgen einer schematisierenden Belastung extrem über das normale Maß hinausgehen, das der Schematisierung zugrunde liegt.^[5] Extrem über das normale Maß hinaus geht z. B. das 3-Fache des gemeinen Werts^[6] bzw. das rund 1,4-Fache eines sich aus dem Bodenrichtwert errechneten Verkehrswerts.^[7] Eine Bewertungsdifferenz von 10 % ist hingegen als Folge der typisierenden Bewertungsmethode aufgrund der mit der Wertschätzung verbundenen Ungenauigkeit hinzunehmen.^[8]

Im Landesgrundsteuergesetz für Baden-Württemberg (LGrStG-BW)^[9] wurde abweichend von den bundesgesetzlichen Regelungen die Möglichkeit zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eröffnet. Nach § 38 Abs. 4 LGrStG-BW kann ein anderer Wert des Grundstücks auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 % von dem typisierend ermittelten Wert abweicht. Baden-Württemberg verfolgt im Bereich des Grundvermögens ein reines Bodenwertmodell. Steuer- und damit Bewertungsgegenstand des – reinen – Bodenwertmodells bzw. der "reinen Bodenwertsteuer" ist allein der Grund und Boden. Die Bewertung der Grundstücke ist weitgehend mit der Bewertung der unbebauten Grundstücke nach § 247 Abs. 1 BewG vergleichbar.

Es bleibt abzuwarten, ob und ggf. zu welchem Zeitpunkt auch vom Bundesgesetzgeber für die bundesgesetzlich geregelte Grundsteuerbewertung eine Notwendigkeit für die Einführung eines Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts gesehen wird.

Rz. 13

einstweilen frei

[1] A 247.1 Abs. 1 S. 1 und A 247.2 Abs. 1 AEBewGrSt.

[2] A 247.1 Abs. 1 S. 2 AEBewGrSt.

[3] A 247.2 Abs. 8 AEBewGrSt.

[4] BFH v. 30.1.2019, II R 9/16, BStBl II 2019, 599; BFH v. 11.12.2013, II R 22/11, BFH/NV 2014, 1086.

[5] BFH v. 5.5.2004, II R 45/01, BStBl II 2004, 1036, unter Hinweis auf BVerfG v. 5.4.1978, 1 BvR 117/73, BVerfGE 48, 102, 116, BStBl II 1978, 441.

[6] BFH v. 5.5.2004, II R 45/01, BStBl II 2004, 1036.

[7] BFH v. 23.10.2002, II B 153/01, BStBl II 2003, 118.

[8] BFH v. 30.1.2019, II R 9/16, BStBl II 2019, 599; BFH v. 5.5.2004, II R 45/01, BStBl II 2004, 1036.

[9] Gesetz zur Regelung einer Landesgrundsteuer (Landesgrundsteuergesetz – LGrStG) v 4.11.2020, GBl. 2020, 974, zuletzt geändert durch Artikel 6 der Verordnung v. 21.12.2021, GBl. 2022, 1, 2.

2.1 Produkt aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert (Abs. 1 S. 1)

Rz. 14

Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation der Grundstücksfläche (Rz. 15) des zu bewertenden Grundstücks mit dem jeweiligen Bodenrichtwert nach § 196 des BauGB (Rz. 16ff.). Durch die Heranziehung der Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen nach § 14 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV auf der Grundlage der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) vorrangig im Vergleichswertwertverfahren anhand einer ausreichenden Anzahl an Vergleichspreisen (§§ 24, 25 ImmoWertV) ermittelt werden (Rz. 17), handelt es bei der Bewertung der bebauten Grundstücke um ein mittelbares Vergleichswertverfahren.

Zur Verwendung der Angabe "regelmäßig" in § 247 Abs. 1 S. 1 BewG, s. Rz. 5.

Maßgeblich ist der von den Gutachterausschüssen auf den jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelte Bodenrichtwert. Da die Bodenrichtwerte zu den Wertverhältnissen gehören^[1], ...